Mange har sikkert fått med seg at vaktmesterne holder på å legge nye malingstrøk på muren i hagen til Smedgata 32/34. Dette henger sammen med et større prosjekt som også innebærer at fasaden på lavblokka Smedgata 32 skal vaskes og etter hvert males på grunn av mye svertesopp, spesielt den delen av bygget som vender mot nord.

I forbindelse med det pågående arbeidet begynte styret å se på «gulfargen» for å finne riktig fargekode. Etter flere befaringer i borettslaget så viser det seg at det er minst fire ulike «gultoner» som har blitt benyttet opp gjennom årene og at det er vanskelig å finne tilbake til riktig fargekode. Den gulfargen som er benyttet og malt med de senere årene (blant annet på utsiden av muren mot Sørligata) er en mer beige variant med en del rødt i seg. Muren fremstår derfor noen ganger litt «rosa eller lilla», alt ettersom hvordan lyset treffer blokka og lysforholdene gjennom døgnet. Styret er også av den oppfatning at dagens farge på muren ligger litt for nært den som er benyttet på naboborettslaget i Sørligata 10.

Muren og fasaden til Smedgata 32 fremstår i dag med flere ulike fargenynaser i gult, brunt og grått.

Mange ulike fargenyanser i borettslaget
Hvis vi fortsetter å se på fargebruken så er det også brukt ulike bruntoner på nedre del av mur og fasader i bygningsmassen, og vi har mange ulike andre farger (lys brun/gråbrun, mørk brun, svartbrun, offwhite, grønn, sorte beslag, hvite beslag, rosa beslag, stålblå rekkverk, sorte rekkverk, hvite rekkverk osv., samt mange ulike varianter og valører av disse fargene). Totalt har borettslaget i dag en bygningsmasse med ca. 30 ulike fargevarianter. Kombinasjonen av mange ulike toner og nyanser og en lite gjennomtenkt fargepalett er noe styret nå ønsker å gjøre noe med.

Ikoniske blokker med særpreg
Høyblokkene på Enerhaugen er ikoniske i bybildet og de har et spesielt særpreg med de tydelige betongrastene i frontfasadene som har en lys gul/kremgul farge. Det er høyblokkene som på mange måter er identiteten til borettslaget.

Etter flere befaringer og konsultasjon med arkitekter så bestemte styret seg for å redusere antall farger og systematisere valg av farger. Den kremgule fargen som i dag er mest synlig på betongsrastene på høyblokkene er heretter valgt som standard på betongflater i borettslaget. Styret mener at dette grepet knytter bygningsmassen bedre sammen, vel vitende om at fargen neppe faller i smak hos alle. Det vil mens arbeidene pågår kanskje være litt «rart» og uvant, men vi håper beboerne vil se at det ferdige resultatet hever inntrykket og setter en ny standard for borettslaget.

De ikoniske rastene på høyblokken har en lys, kremgul farge.

Innvendige dører og fellesarealer får også et løft
Det vises også til arbeidet som ble påbegynt i fjor høst i forbindelse med maling av alle innvendige dører som tidligere hadde opptil seks ulike farger (lys grå, grøn, dyp rød, sort m.m.). Fellesdører er nå malt i den samme fargevarianten som ble benyttet rundt heisdørene i inngangspartiene.

Deler av fellesarealene våre som sykkelrom og bodområder har også fått nye strøk med maling på gulv og vegger. Samlet sett gir disse tiltakene borettslaget et mye mer ryddig og helhetlig inntrykk. Arbeidene vil fortsette utover høsten og vinteren for de blokkene som fortsatt gjenstår.

Når blokkenes fasader en gang i fremtiden skal rehabiliteres mener styret at det vil være nødvendig med en ny, helhetlig plan for fargevalg i hele borettslaget. Inntil videre forsøker vi å gjøre det beste vi kan med få midler ved å «rydde» litt opp med god hjelp av vaktmestrene våre som står for utførelsen.

Borettslaget bestiller containere som alle beboerne kan bruke for å kvitte seg med ting flere ganger i året.

I 2020 kommer det container til borettslaget på følgende datoer:

  • 03.02 til 07.02 Blandet avfall + elektrisk avfall
  • 04.05 til 08.05 Blandet avfall + elektrisk avfall
  • 03.06 til 09.06 Farlig avfall
  • 03.08 til 07.08 Blandet avfall + elektrisk avfall
  • 26.10 til 02.11 Farlig avfall + elektrisk avfall
  • 02.11 til 06.11 Blandet avfall

Containerne for blandet avfall står som hovedregel fra mandag til fredag. Blir de fulle så bestiller vi tømming og det blir satt ut nye containere fortløpende. Containerne blir plassert ved Enerhauggata 5 og tilsvarende i bakgården til Smedgata 32 og 34.

I de store containerne skal du kun kaste ordinært avfall. Vi har egne containere til elektrisk avfall (for eksempel lamper, brødristere, TV og annet elektrisk forbruksmateriell).

Datoer i 2021:

  • 01.02 til 05.02 Blandet avfall + elektrisk avfall
  • 03.05 til 07.05 Blandet avfall
  • 02.08 til 06.08 Blandet avfall + elektrisk avfall
  • 01.11 til 05.11 Blandet avfall

Innsamling farlig avfall (NYHET)

Malingsrester, løsemidler, gassbeholdere o.l. regnes som farlig avfall. Dette må du ikke kaste i ordinære containere eller søppelsjakter.

Nytt i 2020 er at vi har fått til et samarbeid med Oslo Kommune om innsamling av farlig avfall, to ganger i året: vår og høst. Avfallet blir samlet inn i lukkede containere med kodelås for å unngå at barn eller uvedkommende får tilgang. Datoene finner du i oversikten over her.

Kast riktig så slipper vi dyre gebyrer

Dersom elektrisk avfall feilaktig kastes i container for ordinært avfall eller farlig avfall kastes ulovlig i containerne medfører dette ekstra gebyrer og kostnader for borettslaget. I ytterste konsekvens kan dette føre til en reduksjon eller bortfall av dette populære containertilbudet i fremtiden.

Husk at det er alltid mulig å levere avfall (inkludert farlig avfall) helt gratis på Kampen minigjenbruksstasjon eller Grønland/Tøyen mobile minigjenbruksstasjoner.

Det er viktig at du setter deg inn i de husordensreglene som gjelder for balkongen. Nedenfor følger et utvalg viktige punkter om balkongen din:

Ikke gjør endringer av balkongen uten lov

Balkongen din er del av byggets fasade. Du har ikke lov til å endre farge på vegger eller sette inn andre vinduer og dører enn de som er godkjent av styret.

Dersom du ønsker å male den hvite eller brune veggen, er fargekodene henholdsvis S0502-Y og S8010-Y10R. Kontakt vaktmester ved spørsmål.

Rømningsluken

Det skal til enhver tid være mulig for beboere å bruke rømningsluken som går via balkongene i høyblokkene. Hvis du sperrer for åpning av brannluken kan du i verste fall blokkere rømningsveien for dine naboer.

Avløp

Avløpet på balkongen din er dimensjonert for regn- og smeltevann. Ikke hell store mengder vann til vasking eller vanning rett i sluket. Vi setter pris på at du holder balkongen din ren, men unngå å helle vann på gulvet.

Innglassing

Du kan glasse inn balkongen din hvis du bor i en av høyblokkene og bruker Lumon Norge AS som leverandør. Du må søke om godkjenning fra styret før du glasser inn balkongen din.

Opplever du problemer eller trenger service på balkonginnglassingen? Da må du ta kontakt med Lumon Norge for å få hjelp.

Dersom du har innglasset balkong er det ikke lov å installere oppvarming på balkongen, hverken i form av varmeovner, varmekabler eller lignende. Dersom du varmer opp luften slik at den blir varmere enn ute, forårsaker dette kondens på vegger og tak som fører til fuktskade. Du kan holdes økonomisk ansvarlig hvis du forårsaker skade på bygget.

Borettslaget la frem en plan for fremtidig vedlikehold på en ekstraordinær generalforsamling i 2018. Rehabilitering av fasader og balkonger inngår i denne langtidsplanen. Vi gjør det derfor oppmerksom på at innglassing av balkonger kan komme i konflikt med fremtidig rehabilitering av fasadene.

Solskjerming

På balkongen skal det kun benyttes utvendig solskjerming fra Lady, slik at alle balkonger i borettslaget er like. Vi har en avtale med Lady persienner om rabatt for beboere i Enerhaugen borettslag. Du kan bestille utvendig solskjerming for balkongen på www.lady.no.

Vi har avtale med Lumon Norge AS om levering av innvendig solskjerming (solgardiner). Også med Lumon har vi en rabattavtale for våre beboere. Innvendig solskjeming for balkongen kan bestilles: magnus.fischer@lumon.com eller www.lumon.no.

Grilling

På grunn av hensynet til brannvern er det ikke tillatt med kullgrill på balkongene i borettslaget, men vi ber deg også ta forholdsregler ved bruk av elektrisk eller gassgrill. Vær varsom ved grilling på balkongen din da det kan være plagsomt for naboen din som får sjenerende matlukt og stekeos sigende inn på sitt soverom.

Hva med å heller benytte en av de flotte fellesgrillene?

Støy

Husk at husordensreglene også gjelder på balkongen. Det er svært lytt fra balkong til foranliggende blokk. Vis derfor hensyn og ta ansvar for dine gjester når du oppholder seg på balkongen.

Røyking

Bruk askebeger når du røyker. Slå aldri av asken utenfor rekkverket; den faller som oftest ned på balkongen til naboen under deg. Sigarettrøyk kan være til sjenanse ved innsig hos naboer, så vis hensyn og forståelse.

Dersom du har skyvedør

Døren er stor og tung og lyden forplanter seg lett til andre deler av bygget. Det er derfor fint om du skyver døren forsiktig frem og tilbake og unngår slamring.

Inngangspartiene våre har en infoskjerm som både styret, vaktmesterne og beboerne i borettslaget kan benytte seg av. Enerhaugen Borettslag består av 472 leiligheter fordelt på fire høyblokker og to lavblokker og derfor skjer det også mye hos oss til enhver tid. Styret ønsker å gi deg som beboer oppdatert informasjon så raskt som mulig og nå så mange som mulig. På samme måte kan du som beboere enkelt nå ut til alle beboerne ved å sende en tekstmelding inn til skjermen.

­­Din melding på tavla?
For å få ut nabovarsel eller andre praktiske beskjeder til beboerne i din blokk så kan du benytte deg av muligheten til å publisere en melding på skjermen. Det gjør du ved å sende en SMS med kodeord (se under her) og din melding til telefonnummer 59 44 65 30 (ordinær SMS-takst).

Gyldige kodeord:
Enerhauggata 1: E1
Enerhauggata 3: E3
Enerhauggata 5: E5
Enerhauggata 7: E7
Smedgata 32: S32
Smedgata 34: S34
Til alle skjermene: EBRLALLE

Eksempel på SMS til tlfnr 59 44 65 30:
E7 Nabovarsel! Vi pusser opp badet mellom kl 8 og kl 16 i perioden 1. mars – 25. mars. Det blir lagt inn en støypause hver dag fra kl 12 – 14. Ta kontakt med oss ved spørsmål. Hilsen Kari og Ole i leilighet 16 700.

I forbindelse med etableringen av de nye skjermene i 2019 så ble det laget en egen artikkel med spørsmål og svar. Den kan du lese her.

De tidligere «reklamehyllene» som etter hvert ble utviklet til byttehyller ble midlertidig tatt bort i fjor og har nå i januar 2020 gjenoppstått i ny drakt. Hyllene er av sort aluminium, de er beregnet til å ha god holdbarhet og de har et funksjonalistisk og nøytralt uttrykk. Hyllene blir hengt på plass i alle blokkene i disse dager.

Styret har foreslått noen enkle regler for bruken av hyllene slik at dette blir et populært og nyttig tilbud til alle.

Reglene er enkle

Ser du noe du har bruk for? Vær så god – forsyn deg! 

Ønsker du å gi bort noe? Da gjelder følgende:

  • Hylla er for ting som du mener andre kan ha glede av – det skal være i god stand!
  • Tilbudet er kun for ting som får plass i hyllene. For større gjenstander, anbefaler vi Facebook-gruppen «Enerhaugen Markedsplass» – der pleier fine ting å få bein å gå på ganske raskt.
  • Er hylla full? Vent noen dager til det blir plass igjen.
  • Følg med om gjenstanden du har satt her blir stående. Dersom de ikke blir borte innen en uke, ber vi om at du tar det ut av hylla selv og f.eks. tar det med til en gjenbruksstasjon.

Takk for at du tar hensyn til både naboer og miljø ved å være en flittig og ryddig bruker av byttehylla.

Styret vil evaluere bruken av hyllene i løpet av vinteren og gjøre eventuelle nødvendige justeringer dersom ordningen ikke fungerer optimalt.

Allerede etter få timer ble det plassert ut mange fine gjenstander i hylla til Enerhauggata 7

Fra tid til annen kommer det spørsmål om hvorfor styret venter med å sette på varme eller at varmen er begrenset til deler av bygget. Vi skal derfor forsøke å svare kort på hvorfor vi velger å avvente med å sette i gang oppvarming av byggene våre.

Fyringsutgiftene er den største enkeltutgiftsposten til borettslaget og det er Fortum Fjernvarme (tidl. Hafslund) som leverer energi til varmtvann og alle radiatorene på Enerhaugen. Fjernevarmeprisene styres etter samme prinsipp som strøm og kostnadene ved forbruk av fjernvarme tilsvarer derfor strømpris inkl. avgifter og nettleie. Utgiftene til fjernvarme øker dermed i takt med strømprisene. I perioden fra 2015 – 2019 har for eksempel kilowattprisen for fjernvarme økt med 68 prosent, noe som er mye mer enn normal prisstigning, og det medfører dermed dyrere oppvarmingskostnader for borettslaget.

Styret ønsker å begrense energikostnadene så langt det er mulig ved å fyre mer etter behov og mindre etter gammel vane. Fyringsanlegget er veldig ineffektivt og dyrt i overgangen mellom sommer og høst, eller vinter og vår. Beboere som ønsker oppvarming av leiligheten i overgangen mellom årstidene kan benytte egen varmekilde som går på strøm. Vaktmesterne har elektriske varmeovner til utlån for beboere som ikke har anledning til å anskaffe sin egen. Ta kontakt med vaktmester@ebrl.no eller tlf 923 02 123.

Les forøvrig mer om fyring i borettslaget på nettsidene våre: www.ebrl.no/fyring/

Enerhaugen Borettslag følger samme prinsipp som de fleste borettslag med felles fyring: Ved normal utetemperatur startes fyringsanlegget 15. september og stenges 15. mai hvert år. Etter vedtak på generalforsamling omfatter dette ikke varmen på baderom, som skal stå på hele året for å unngå eventuelle fuktskader.

Leilighetenes ulike beliggenhet i blokka, ulike solforhold med mer fører til variasjoner i temperatur mellom leilighetene. Det er med systemet Enerhaugen har umulig å oppnå perfekt temperatur i alle leiligheter, derfor forventes det at beboere i noen grad enten må supplere med flere varmekilder for egen regning, eller slippe inn kald luft med jevne mellomrom for å oppnå den temperaturen de selv mener er mest behagelig.

Når anlegget startes opp, bør hver beboer lufte alle radiatorer i egen leilighet.

Fyringssesongen
  • Normalt startes fyringssesongen for høsten 15. september. Normalt avsluttes fyringssesongen 15. mai.
  • For varmen til stue- og kjøkkensiden skal styret vurdere oppstart av fyring i løpet av den første kuldeperioden som varer over mer enn to dager etter 15. september. Hva som forstås som kuldeperiode er opp til styret å vurdere.
  • For varmen til soveromsiden skal styret vurdere oppstart av fyring når fyring på stuesiden er startet, og det er sannsynlig at kulden holder seg etter 15. september.
  • All varme skal vurderes stengt fra og med første vedvarende varmeperiode etter midten av april.
  • Fyringen skal starte i stuene og kjøkken, deretter på soverom og til slutt i fellesarealer.
  • Fyring skal stenges først i fellesarealer, deretter på soverom og til slutt i stue og kjøkken.
Romtemperatur
  • Temperaturene som er omtalt her er veiledende for hvordan anlegget skal stilles inn, ikke absolutte grenser for den faktiske temperaturen i hver enkelt leilighet.
  • Styringssystemet skal stilles slik at det er en temperatur mellom 20C og 25C
  • Det skal være svak varme i rørene på badet hele sommeren gjennom.

For å holde husleien så lav som mulig for beboerne venter styret som regel med oppstart av varmeanlegget på høsten inntil vi vet at det er nødvendig og at vi oppnår ønsket effekt. Virkningsgraden på et varmeanlegg av den typen vi har på Enerhaugen er svært lav når utetemperaturen er høy, mens driftskostnadene starter med en gang anlegget setter i gang.

På våren kan vi få motsatt problem, fordi det er komplisert å skru av anlegget. Korte varmeperioder utendørs kan oppstå, mens anlegget fortsatt står på. Dette er vanskelig å unngå, fordi vi ikke kan skru av anlegget den ene uken, for så å skru det på igjen neste uke. Slik er rett og slett ikke anlegget bygget.

Lufting av radiatoren

I forbindelse med at varmen settes på igjen hver høst er det behov for lufting av radiatorene i hver leilighet. Dette gjøres for å fjerne luftlommer som svekker sirkulasjonen og som kan føre til at radiatorene ikke gir tilstrekkelig temperatur.

Lager radiatorene eller vannrørene lyd, er dette tegn på at radiatoren trenger lufting – også ellers i året.

Obs! Pass på at du ikke skrur lufteskruen HELT ut – da kan stengeventilen falle ut – og vannet vil ukontrollert flomme ut av lufteventilen.

For å foreta lufting trenger du en radiatornøkkel. Dersom du ikke har en slik nøkkel kan du ta kontakt med vaktmester eller kjøpe en på Clas Ohlson.

Slik ‘lufter’ du radiatoren
  1. Steng termostat/ventilen, og vent noen sekunder.
  2. Åpne lufteskruen litt (ca en halv omdreining). Dersom det er luft i radiatoren vil det nå komme en suselyd. Hold den åpen så lenge du hører at luft siver ut. Steng umiddelbart når dere ikke hører mer luftsiving. Det vil kanskje komme litt vann, så hold gjerne en skål under lufteventilen.
  3. Åpne termostat/ventilen igjen.
  4. Gjenta på alle radiatorer i leiligheten

Vi minner og om at det kun er autoriserte håndverkere som kan ta ned eller sette opp radiatorene. Vannskader som oppstår hvis uautoriserte tar ned/setter opp radiatoren dekkes ikke av forsikringen.

Husk at radiatorer er borettslagets eiendom og skal ikke fjernes.

I forbindelse med etableringen av de nye informasjonstavlene i borettslaget i februar 2019 mottok styret en del spørsmål om de nye tavlene per e-post. Vi har valgt å liste opp alle spørsmålene i denne artikkelen og svarer etter beste evne. Dersom du sitter igjen med flere spørsmål etter å ha lest denne artikkelen er du alltid velkommen til å sende oss en e-post: styret@ebrl.no

Hva skal vi med disse informasjonsskjermene når vi allerede har så mange andre informasjonskanaler i borettslaget fra før?

Styret oppfatter at det er et stort behov for informasjon om det som til enhver tid foregår i borettslaget. Vi har mange kanaler for å informere som blant annet inkluderer nettsidene våre, e-post, brev/rundskriv, Enern, SMS og oppslag. Vi vet at det er mange av beboerne våre som ikke benytter seg av nettsidene våre, spesielt flere eldre har uttrykt bekymring for at de ikke får med seg det som publiseres der. Det er også mange beboere som ikke har tegnet seg for SMS-tjenesten.
Oppslag i blokkene og rundskriv i postkassene er en effektiv kanal som når mange, men det er svært ressurskrevende og vi opplever at oppslag blir fjernet fra tavlene uten at vi er klar over det.

Fordelen med en infoskjerm er at vi når mange beboere raskt og effektivt. Vaktmester eller styret kan fortløpende publisere statusoppdateringer på saker som er under utvikling og velge om informasjonen skal vises i en eller flere blokker med et tastetrykk.

Beboerne kan også publisere meldinger til sin boligblokk ved å sende ut en SMS til et nummer som står på skjermen. På den måten kan beboerne for eksempel varsle om planlagte oppussingsarbeider eller det kommende 50-årslaget som er under planlegging.

Hvorfor fikk ikke beboerne mene noe om dette før beslutningen ble tatt?

Styret er valgt av generalforsamlingen til å forvalte borettslaget sine midler, sørge for forsvarlig drift og vedlikehold og tar veldig mange beslutninger på vegne av beboerne i løpet av et år. Innkjøp av infoskjermer til inngangspartiene våre er å anse som en mindre økonomisk investering og oppgradering av de allerede eksisterende oppslagstavlene. Det er generalforsamlingen som er det demokratiske beslutningsorganet i borettslaget og det er kun unntaksvis i forbindelse med større investeringer og omfattende vedlikehold som innebærer kjøp/salg av eiendom eller låneopptak at det blir innkalt til ekstraordinære generalforsamlinger.

Det vil alltid være ulike synspunkter på de estetiske aspektene ved innkjøp av for eksempel benker, tavler eller postkasser. Styret må derfor etter best evne forsøke å ta beslutninger til beste for beboerne og finne den løsningen som vi tror flest blir fornøyd med.

Plasseringen bekymrer meg også, da det kan se ut som om alt av borettslagsinformasjon blir synlig fra utsiden av blokka. Er dette forsvarlig?

I hovedsak kommer vi til å publisere informasjon her som også er offentlig tilgjengelig på nettsidene våre, men fordelen er at dette er en kanal som enkelt når alle i borettslaget – ikke bare de som oppsøker ebrl.no. Informasjon som vil komme på infoskjermene er løpende oppdateringer om driftsstans på heiser, utsetting av containere, stenging av vann etc.  Det er ikke snakk om publisering av sensitiv informasjon på tavlene.

Vi vil fortløpende vurdere innholdet som blir publisert.

Hva koster informasjonstavlene for borettslaget?

Styret har inngått en avtale om innkjøp av seks skjermer med stålramme og beskyttelsesglass inkludert levering og montering for om lag kr 15 000,- per oppgang. Dette er en svært gunstig avtale da monteringskostnadene inkludert elektrisk installasjon i seg selv er en betydelig kostnad, i tillegg til verdien på selve skjermen.

I tillegg kommer en mindre kostnad til årlig lisens for bruk av den medfølgende programvaren som også inkluderer en egen SMS-løsning for beboerne.

Skal det virkelig være reklame i inngangspartiet vårt, eller er dette noe dere kan velge bort?

Etter det styret har fått vite er det ikke mulig å velge bort reklame på skjermene per i dag.

Leverandøren av tjenesten, Styretavla, har lovet at reklamen som vises på skjermene skal være mest mulig lokalt tilpasset. Det er ikke mulig for store globale aktører å kjøpe reklameplasseringer her. Det er kun en begrenset del av skjermen som er satt av til reklame.

Elektroniske infotavler tas i bruk av flere og på flere steder. Mange sameier, borettslag, legekontor, apotek, kommuner og foretak har allerede tatt i bruk slike informasjonstavler. Reklame er en del av finansieringen av forretningsideen og driften til leverandører av infoskjermer. Vi har undersøkt både priser og betingelser fra flere leverandører. En av grunnene til at valget falt på Styretavla er at de har satt klare begrensninger og føringer på andel reklame per skjerm, i tillegg til at de prioriterer lokale annonsører. Det er også den eneste leverandøren styret har funnet som også inkluderer en løsning der beboerne kan sende inn oppslag til skjermen per SMS.

Vedlikehold og oppussing av bad

Alle originale bad i borettslaget fra 1960-tallet har for lengst oppnådd sin beregnede levetid og bør ut fra dette forhold derfor totalrehabiliteres. For de som ønsker å rehabilitere badene sine, anbefales det å vurdere hvor store ressurser man ønsker å legge ned i et nytt bad. Dersom du har et eldre bad, men ikke dusjer direkte på gulvet kan du kanskje komme langt med noen enkle grep for å få et litt mer moderne og funksjonelt bad (ny maling, skifte ut baderomsmøbler etc.).

Dusjing direkte på gulv
Hvis du har bad fra byggeår, vil dusjing rett på gulvet kunne føre til fuktskader og lekkasje. I slike bad skal det enten dusjes i badekar eller i dusjkabinett med avløp til sluk. Hvis du unnlater å foreta pliktig vedlikehold, eller utfører arbeider på badet i strid med lov eller forskrift og det oppstår en skade, kan du bli erstatningsansvarlig, både overfor borettslaget og skadelidende nabo.

Refusjon ved skifte av sluk
Ved rehabilitering av bad anbefales det at sluk skiftes. Om du bytter ut et originalt sluk fra byggeår (1960-tallet), kan du få refundert kr 5000 ved å fremlegge kvittering for styret som viser at arbeidet er utført av godkjent foretak.

Regelverk og søknadsplikt
Oppussing av bad er ikke et søknadspliktig tiltak. Dette med mindre at brannskillet brytes. Dvs. at du f.eks. pigger hull i gulv mot nabo ifm. skifte av sluk o.l., i så fall må du søke kommunen om tillatelse på forhånd. Husk også at endring av planløsning (utvidelse av bad, sammenslåing av rom mv.) må godkjennes av styret på forhånd.

Selv om tiltaket ikke er søknadspliktig vil vi minne om at alle materielle krav i plan- og bygningsloven med byggteknisk forskrift (TEK17) gjelder. Det vil si at bl.a. fall til sluk, ivaretakelse av lekkasjevann, bruksvann i våtromssone og vanntette sjikt skal ivaretas. Det vises spesielt til TEK17 §§13-15 og 15-5 fjerde ledd. Det vises også til dokumentasjonskravene i TEK17 kapitel 2. https://dibk.no/byggereglene/byggteknisk-forskrift-tek17/13/vi/13-15/

Det er ikke lov eller forskriftskrav å følge ulike private bransjenormer som f.eks. «våtromsnormen». Slike normer kan likevel være en ekstra «garanti» for å finne frem til seriøse foretak som har erfaring med våtromsrehabilitering, og er derfor noe man privatrettslig kan avtale og legges til grunn for kontrakt.

Denne artikkelen ble sist oppdatert januar 2020.

Parkering for gjester i området rundt borettslaget

I gatene rundt borettslaget er det beboerparkering. Dette er en ordning som administreres av kommunen. Denne ordningen betyr at hvis du får gjester som kommer med bil, må de betale for å stå parkert i gaten. For informasjon om priser og hvordan du betaler for gjesteparkering, se Oslo kommunes nettsider om gjesteparkering.

Les mer

Nabovarsel

Støy er mindre irriterende om man vet årsaken til støyen og hvor lenge den varer. Vær en god nabo og heng opp et godt nabovarsel senest noen dager før støyen starter. Du må også holde deg innenfor grensene for når støy er tillat.

Vi har en mal for nabovarsel du kan fylle ut, skrive ut og henge opp i din korridor. Med denne får naboene vite det de trenger om støyen du skal lage.

Hvis du vil, kan du også skrive ditt eget nabovarsel. Et nabovarsel bør inneholde:

  • Hva slags støy/arbeid
  • Tidspunkt for støy – vær presis
  • Tidspunkt for pauser
  • Aktuell leilighet
  • Kontaktinformasjon til deg
  • Kontaktinformasjon til håndverker

Husk at støyene bærer godt i blokkene våre og det er derfor lurt å varsle alle beboerne i blokka om arbeidende du er i ferd med å sette i gang. Det kan du gjøre ved å sende inn ett oppslag til infoskjermen i din blokk. Les mer om hvordan du går frem for å publisere nabovarsel på din skjerm her.

Skal du gjøre endringer i planløsning? Da må du sende en søknad til styret. Les mer om hva en slik søknad bør inneholde og andre viktige forhold du må ta hensyn til. 

Borettslaget har 91 parseller fordelt på 75 stk bak St. Hallvard kirke, populært kalt «Kirkeparsellen», og 16 stk i tilknytning til Smedgata 32 (mot Sørligata). En parsell består av to pallekasser som utgjør ca. to kvadratmeter dyrkeflate.

I Kirkeparsellen er de to kassene satt sammen i to ulike høyder der den ene pallen er dypere med mer jord enn den andre. Det er mulig å endre på dette ved å legge til en ekstra pallhøyde slik at de er like dype/høye. Dette forutsetter at parsell-leier bekoster ekstra karm og påfylling av jord selv.

Parsellene i Smedgata 32 består av tre pallekarmer oppå hverandre og med det forholdsvis dyp jord. Årsaken til dette er at murkanten rundt parsellene vil skygge for mye for solen om man ikke kom så høyt opp.

Parsellene er forutsatt dyrket etter økologiske prinsipper, ingen kunstgjødsel eller giftsprøyting.

Litt om driften av parsellhagene
Hagelaget, Enerhagen, er organisert som er som et lag hvor de som leier parsell er medlemmer. Parseller kan bare leies av personer som har adresse i borettslaget. Laget skal organiseres med et styre bestående av 4 personer som er valgt av medlemmene. Parsellstyret sin oppgave er å drifte parsellene i henhold til de retningslinjer styret i Enerhaugen borettslag har satt. Parsellstyret skal også være tilgjengelige for medlemmene og ta i mot og behandle innspill, ideer og tanker fra disse.

Når man har fått tildelt en parsell så beholder man den inntil man selv sier opp eller flytter ut av borettslaget. Forespørsler om leie av parsell sendes på e-post: hagelaget@ebrl.no. Er det fulltegnet settes man på venteliste. Erfaringsmessig så blir det ledige plasser ved oppstart av ny sesong.

Hagelaget har også en gruppe på Facebook som heter Enerhagen. Dette er en lukket gruppe hvor medlemmer får tilgang ved å sende en forespørsel på siden.

Trykk her for en oversikt over borettslaget sin kontaktinformasjon.

Generalforsamlingen (årsmøtet) er det høyeste, demokratiske organet i borettslaget. Generalforsamling avholde én gang i året. Alle andelseiere kan møte på generalforsamlingen med stemmerett (én stemme per andel), og ta beslutninger om reglene og driften av borettslaget, i tillegg til å velge styre.

Det kan også være ekstraordinære generalforsamlinger. På en ekstraordinær generalforsamling er det bare de sakene som står i innkallingen som blir behandlet.

Vedtekter

Vedtekter for Enerhaugen Borettslag org nr: 948 152 525

Endringshistorikk

  • Vedtatt på ordinær generalforsamling den 30.03.2006.
  • Endring på ordinær generalforsamling den 04.04.2013.
  • Endring på ordinær generalforsamling den 24.03.2015.

1. Innledende bestemmelser

1-1 Formål
Enerhaugen Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette.

1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold
(1) Borettslaget har forretningskontor i Oslo kommune.

(2) Borettslaget er tilknyttet OBOS som er forretningsfører.

2. Andeler og andelseiere

2-1 Andeler og andelseiere
(1) Andelene skal være på kroner 100,-.

(2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen.

(3) Følgende juridiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget, kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst èn bolig og opp til ti prosent av boligene i laget:

  1. stat,
  2. fylkeskommune,
  3. kommune,
  4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert avstat, fylkeskommune eller kommune,
  5. stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, enfylkeskommune eller kommune,
  6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat,fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.

(4) I tillegg har juridiske personer som nevnt i borettslagslovens § 4 – 3 rett til å eie inntil 2 % av andelene.

(5) En kreditor kan eie èn eller flere andeler i opp til to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene.

(6) Juridiske personer og kreditorer kan bare erverve andel i borettslaget dersom de eier andel i boligbyggelaget som det ikke er knyttet bolig til fra før.

(7) En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter.

2-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier
(1) En andelseier har rett til å overdra sin andel.

(2) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen.

(3) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i disse vedtektene.

(4) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

(5) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.

(6) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med èn eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller til det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen.

3. Forkjøpsrett

3-1 Forkjøpsberettigede
(1) Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – forkjøpsrett.

(2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen.

3-2 Interne forkjøpsberettigede
(1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget.
Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran.

(2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere.

3-3 Behandlingsregler og frister
(1) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i pkt 3-1 får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i pkt 3-3(2), jf borettslagslovens § 4-15 første ledd.

(2) Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til borettslaget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier.

(3) Ved forhåndsvarsel har borettslaget rett til å kreve et vederlag på opp til 5 x Rettsgebyret. Blir forkjøpsretten gjort gjeldende, betales vederlaget tilbake.

(4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets nettsider eller på annen lignende måte.

(5) Borettslagets krav om å gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av forkjøpsberettigede skal settes frem skriftlig for avhenderen og erververen av andelen, eller for eiendomsmegler eller eventuelt fullmektig som har hatt ansvaret for salget.

3-4 Rettsovergang til nærstående
Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren, til person som har leid boligen i kraft av å være arbeidstaker hos andelseier eller til person som har leid den bolig andelen nå er knyttet til av borettslaget. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens § 3.

4. Borett og overlating av bruk

4-1 Boretten
(1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

(2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.

(3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere.

(4) Generalforsamlingen kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.

4-2 Overlating av bruk
(1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom:

  • andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år,
  • andelseieren er en juridisk person,
  • andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner,
  • et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen,
  • det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.

Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.

(2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent.

(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

(4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis èn eller flere av sameierne ikke bor i boligen.

(5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.

(6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3).

(7) Bruksoverlating kan kun skje til reelle fysiske personer. Bruksoverlating skal ikke skje via tredjepart som utleiemegler eller lignende. Andelseier pålegges å fremskaffe minst én referanse fra leietaker.

4-3 Bygningsmessige arbeider
(1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

(2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør – herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv. – er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke.

4-4 Kameraovervåkning
(1) Borettslaget har godkjent kameraovervåkning på borettslagets fellesområder.

(2) Styret har ansvar for at kameraovervåkning foregår i henhold til Datatilsynets regelverk.

5. Vedlikehold

5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt
(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør fra og med innvendig stoppekran, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendig reparasjon og utskiftning av slikt som ytterdør til leilighet, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.

(3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles- /hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende.

(4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter.

(5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.
Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.

(6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.

(7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.

(8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige andelseieren.

5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt
(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer.

(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til ulempe for andelseieren.

(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

(4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.

5-3 Utbedringsansvar og erstatning
(1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget.

2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre.

(3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf borettslagslovens
§§ 5-13 og 5-15.

(4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18.

6. Felleskostnader og pantesikkerhet

6-1 Felleskostnader
(1) Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnadene etter en nøkkel fastsatt ved stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og kan bare endres etter borettslagslovens § 5-19.

(2) Når særlige grunner taler for det, skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk.

(3) Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av søknad om overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt, se pkt. 4-2 (6).

6-2 Betaling av felleskostnader
(1) Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med èn måneds skriftlig varsel.

(2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100.

6-3 Borettslagets pantesikkerhet
For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

7. Mislighold, salgspålegg og fravikelse

7-1 Mislighold
Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler.

7-2 Pålegg om salg
(1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir borettslaget rett til å kreve andelen solgt.

(2) Borettslaget kan kreve andelen solgt dersom andelseier melder seg ut av boligbyggelaget.

7-3 Fravikelse
Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Fravikelse kan tidligst kreves samtidig med pålegg om salg.

8. Styret og dets vedtak

8-1 Styret
(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og fire andre medlemmer med to varamedlemmer.

(2) Funksjonstiden for styreleder er et år, de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges.

(3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret skal velge nestleder blant sine medlemmer.

8-2 Styrets oppgaver
(1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

(2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.

(3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.

8-3 Styrets vedtak
(1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.

(2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om:

1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens § 3-2 andre ledd,                                                                                                                      3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig i borettslaget
4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,
5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

8-4 Representasjon og fullmakt
Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner dets navn.

9. Generalforsamlingen

9-1 Myndighet
Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget.

9-2 Tidspunkt for generalforsamling
(1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.

(2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling
(1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

(2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til boligbyggelaget.

(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt disse skriftlig innen fristen i 1.ledd.

9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling
– Godkjenning av årsberetning fra styret
– Godkjenning av årsregnskap
– Valg av styremedlemmer og varamedlemmer – Eventuelt valg av revisor
– Fastsetting av godtgjørelse til styret
– Andre saker som er nevnt i innkallingen

9-5 Møterett
Alle andelseiere har rett til å møte på generalforsamlingen med forslags, – tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og eventuelle leiere har rett til å være til stede og til å uttale seg.

9-6 Møteledelse og protokoll
Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen.

9-7 Stemmerett og fullmakt
Hver andel gir rett til èn stemme på generalforsamlingen. Andelseier som eier mer enn èn andel har likevel bare èn stemme. For en andel med flere eiere kan det bare avgis èn stemme. Andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn èn andelseier.

9-8 Vedtak på generalforsamlingen
(1) Foruten saker som nevnt i pkt. 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.

(2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer, skal regnes som valgt.

(3) Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.

10. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern

10-1 Inhabilitet
(1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse.

(2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til borettslaget. Det samme gjelder avstemning om salgspålegg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23.

10-2 Taushetsplikt
Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i borettslaget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.

10-3 Mindretallsvern
Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andelseiere eller borettslaget.

11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene

11-1 Vedtektsendringer
(1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.

(2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra OBOS, jf borettslagslovens § 7-12:

  • vilkår for å være andelseier i borettslaget
  • bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget
  • denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer

11-2 Forholdet til borettslovene
For så vidt ikke annet følger av vedtektene, gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr 39, jf lov om boligbyggelag av samme dato.

Her kan du laste ned vedtektene i PDF-format

Husordensregler

Innledning

Enerhaugen Borettslag er andelseiernes (beboernes) eiendom. Det er altså de som eier leiligheten – ikke OBOS – som i fellesskap er økonomisk ansvarlig for at eiendommen er i førsteklasses stand. Alle utgifter må dekkes ved andelseiernes prosentvise betaling av felleskostnader. Det er også beboerne selv som må skape de forhold som sikrer dem orden, ro og trygghet i hjemmet. For å oppnå dette og for å skape best mulige forhold mellom beboerne, har en i Husordenen gitt enkle regler som beboerne plikter å følge. Andelseier er også ansvarlig for at reglene blir overholdt av husstanden og andre som gis adgang til eiendommen. Husordenen er vedtatt av Generalforsamlingen.

Godkjenning av andelseiere og av andre som har fått overlatt bruken av boligen

Ved ethvert eierskifte må ny andelseier godkjennes av styret for å få rett til å bruke leiligheten. Det er anledning til å overlate bruken av boligen til andre i inntil tre år under forutsetning av at andelseier selv har bebodd leiligheten i ett år. Til dette skal det benyttes søknadsskjema fra OBOS. Styret kan stille andelseier økonomisk ansvarlig for eventuelle utlegg som skyldes problemer med fremleietaker.

Regler om ro i leiligheten

Det skal være ro i leiligheten din fra klokken 22.00 til klokken 06.00 både på hverdager og i helgene.

Støyende aktiviteter (som for eksempel boring, banking og musikkøvelser) som forstyrrer naboene dine har du bare lov til i noen deler av døgnet:

  • Hverdager fra klokken 08 til klokken 20
  • Lørdager fra klokken 10 til klokken 16
  • Søndager og helligdager har du ikke lov til å drive med støyende aktiviteter.
Regler for vedvarende støy

Ved oppussing som innebærer boring eller banking i betongen kan lyden spre seg til hele blokken. Det er derfor viktig at sørger for at slikt arbeid skjer så raskt som mulig.

Vedvarende støy (som for eksempel pigging, langvarig boring, og banking) må slutte klokken 16 også på hverdager

Ved vedvarende arbeid på betongen må du legge inn to timer med pause i løpet av dagen. Det må gjøres kjent for alle i aktuelle oppganger hva slags arbeider som pågår, og antatt varighet for arbeidene, samt navn og telefonnummer til ansvarshavende for arbeidene.

Musikkundervisning tillates bare etter særskilt avtale med styret og etter samtykke fra naboer som kan sjeneres.

Dyrehold

Alle med dyr boende hos seg i Enerhaugen borettslag forplikter seg til å sørge for at dyrene ikke er til plage for naboene. Styret kan be om at dyr som er til plage for naboer blir fjernet. Det samme kan styret be om dersom det blir avdekket at en beboer bryter norske lover og regler om dyrehold. Dersom en andelseier etter gjentatte forespørsler ikke retter seg etter styrets vedtak om fjerning av dyr, kan dette føre til at styret fatter vedtak om begjæring om tvangssalg.

For å ha hund, må andelseieren sørge for at disse reglene blir fulgt i tillegg til de generelle reglene for å ha dyr:

  • Hunder skal holdes i bånd både ut og inn av oppganger og når man går gjennom borettslagets område.
  • Det er tillatt å lufte hunden på borettslagets utearealer, men eier må passe på at hunden ikke er til bry for andre beboere.
  • Andelseieren er erstatningspliktig for enhver skade en hund denne eier påfører borettslagets eller en annen andelseiers eiendom.
  • Andelseieren er ansvarlig for å plukke opp hundens avføring på borettslagets område.
  • Andelseieren skal melde fra til styret om alle hunder den til vanlig har boende med seg.
Søppel

Nedkastluken skal bare brukes til husholdningssøppel som er forsvarlig innpakket. Det er forbudt å kaste brannfarlige ting, glass og skarpe gjenstander eller oljet avfall gjennom nedkastluken. Det er oppstilt containere for andre typer avfall (papir, glass og metall) utenfor blokkene. Større avfall legges i containere som oppstilles ved alle blokkene med ca. to måneders mellomrom.

Fellesvaskeriet

Borettslaget har fellesvaskeri. Reglene for vaskeliste, vasketider og vaskerom skal overholdes. Det gjøres spesielt oppmerksom på at maskinene og tørketromlene skal rengjøres etter bruk. Fellesvaskeriet er kun for borettslagets beboere.

Brannslukningsapparater og røykvarslere

Røykvarslere og brannslukningsapparater skal følge leiligheten.

Fellesarealer

Det er ikke tillatt å sette fra seg sykler, barnevogner, kjelker eller annet i felles trapperom eller ganger. Dette på grunn av fremkommelighet ved ulykke, brannsikkerhet og av hensyn til naboer. Det finnes egne sykkelboder i kjellerne.

Inngangsdørene til blokkene skal alltid være låst. Det samme gjelder dører til korridor, kjeller og garasjer. Det tillates ikke at barn oppholder seg alene i garasjene.

Balkonger

Balkonger, vinduer eller trapper skal ikke brukes til risting av matter, tøy eller
sengeklær. Antenner, parabol, utvendige markiser, skilter o.l. kan bare settes opp etter godkjenning av styret. Balkongkasser må ikke settes opp på utsiden av balkongrekkverk. Vegger, tak, vinduskarmer og dører som er synlig over balkongrekkverk må ikke males i annen farge enn det som er godkjent av borettslaget.

Ikke mat fugler eller andre fremmede dyr på eller fra balkongene og på borettslagets område. Dette trekker skadedyr som rotter og duer til eiendommen.

Meldinger og henvendelser

Meldinger fra styret ved rundskriv eller oppslag vil kunne gjelde som husordens bestemmelser. Henvendelser til styret i anledning av husordenen skal skje skriftlig.

Alvorlige brudd på husordensreglene

Gjentas påtalte forhold etter at styret har sendt andelseier en skriftlig advarsel, kan borettslaget kreve andelen solgt.

Vedtak og revisjoner

Vedtatt på generalforsamlingen 18. mai 1989.

Revidert på generalforsamlingene

  • 7. juni 1993
  • 9. mai 1994
  • 15. mai 1995
  • 5. mai 1997
  • 27. mars 2003
  • 30. mars 2006
  • 27. mars 2012
  • 3. april 2018

Leilighetsnummer

Det er tre forskjellige numre for leiligheten din du trenger å holde styr på

Bolignummer

Til hver leilighet er det et tilhørende H-nummer (også kalt bolignummer). Dette nummeret er det Oslo kommune v/Plan og bygg som har oversikt over. Nummeret finnes også på ligningsoppgaven som sendes alle i slutten av januar hvert år, og kan også fåes ved henvendelse til OBOS.

Leilighetsnummer

Leilighetsnummer er et nummer som ble opprettet da leiligheten var ny, utarbeidet av OBOS i samarbeid med Oslo kommune. Leilighetsnummeret brukes i OBOS sine systemer. Leilighetsnummerene består av siffer som angir etasje og «stigenummer» (stiger er de vertikale linjene i blokka). Et eksempel er 1014 som ligger i 1. etg., stige 14. Det er nyttig å vite hvilken stige du hører til hvis du har problemer med varme, vann eller avløp.

Andelsnummer

Et tredje nummer er andelsnummeret som er opprettet i Statens Kartverk og som må brukes ved henvendelse til kartverket og ved f.eks. salg av leiligheten/andelen. Andelsnummeret ditt står for eksempel i kjøpspapirene dine.

Du kan melde deg på varsling via SMS om viktige hendelser i borettslaget som angår deg. Eksempler på varsler kan være vannavstengning, problemer med heisen, påminnelse om generalforsamling eller lignende.

Om du ønsker å motta slik varsling, kan du registrere deg i skjemaet nedenfor. De forskjellige feltene behøves for at du skal få sms når det er informasjon som angår din blokk, leilighet eller rørstige.

Tjenesten er gratis.

Du kan melde deg av tjenesten ved å sende EBRL STOPP til 26660.

Nøkler

Borettslaget har et moderne og sikkert låsesystem som åpner fellesdører og inngangsdører til de ulike blokkene i borettslaget. Som beboer trenger du kun én nøkkel for å åpne alle dører du skal ha tilgang til. Ønsker du flere nøkler enn de du har fått tildelt ved kjøp og overtakelse av leiligheten i borettslaget så er det selvsagt mulig å bestille ekstra sett med nøkler som for tiden koster kr 250,- per stykk.

Gi beskjed dersom du mister nøkler
Dersom du mister en eller flere nøkler til borettslaget sine fellesdører er det viktig at vi får beskjed slik at disse kan bli sperret. En slik sperring kan senere oppheves dersom nøkkelen skulle komme til rette igjen. Det er viktig for sikkerheten til alle beboerne våre at nøkler som er borte blir fortløpende rapportert inn til vaktmester som iverksetter nødvendige rutiner for å forhindre uvedkommende adgang til byggene våre.

Hvordan går jeg frem for å bestille flere nøkler?
Fyll ut Bestillingsskjema for ekstra nøkler som sendes til vaktmester. Nøkkel/nøkler kan hentes 3 virkedager etter bestilling.

Dersom du velger å betale med faktura gjør vi deg oppmerksom på at OBOS belaster et gebyr. For øyeblikket er dette fakturagebyret kr 94,- per effektuerte bestilling.

Du kan også betale med kort eller Vipps via denne linken. Husk å fremvise kvittering på gjennomført betaling ved henting av nøkkel. Dersom du velger dette alternativet i stedet for faktura slipper du å betale gebyret til OBOS.

Nøkler til sikringsskap og postkasser
Alle postkassene i borettslaget har egen nøkkel og dersom du har bruk for en eller flere nøkler kan dette bestilles hos nærmeste låsesmed eller jernvareforretning. Husk å ta med eksisterende nøkkel for å få slipt opp en eller flere kopier. Dersom nøkkel er borte må låsesmed kontaktes for å få byttet låsen på postkassen. Kostnaden knyttet til bestilling av nye nøkler eller lås er du som beboer selv ansvarlig for å dekke.

Nøkkel til sikringsskap kan kjøpes hos vaktmester eller hos din nærmeste jernvareforretning (f.eks. Jernia). Dette er en standardnøkkel som heter OLV.

Støy og stilletider

Når man bor så tett som i vårt borettslaget, er det viktig med både hensyn, tålmodighet – og gode nabovarsler.

Tidspunkt for støyende aktiviteter

Det skal være ro i leiligheten din fra klokken 22.00 til klokken 06.00 både på hverdager og i helgene.

Støyende aktiviteter (som for eksempel boring, banking og musikkøvelser) som forstyrrer naboene dine har du bare lov til i noen deler av døgnet:

  • Hverdager fra klokken 08 til klokken 20
  • Lørdager fra klokken 10 til klokken 16

Søndager og helligdager har du ikke lov til å drive med støyende aktiviteter.

Regler for vedvarende støy

Ved oppussing som innebærer boring eller banking i betongen kan lyden spre seg til hele blokken. Det er derfor viktig at sørger for at slikt arbeid skjer så raskt som mulig. 

  • Vedvarende støy (som for eksempel pigging, langvarig boring, og banking) må slutte klokken 16 også på hverdager
  • Ved vedvarende arbeid på betongen må du legge inn to timer med pause i løpet av dagen

Nabovarsel

Borettslaget har en standard mal for nabovarsel du kan bruke for å varsle naboene dine.

Se også informasjon om parkering for gjester i området rundt borettslaget.

Har du spørsmål, eller ønsker å leie garasjeplass, send en epost til garasje@ebrl.no.

Kapasitet

Borettslaget har 180 innendørs garasjeplasser og 18 utendørs parkeringsplasser. I tillegg er det noen opplagsplasser og motorsykkelplasser.

Leiepriser

Leiepriser per måned (gjeldende fra og med mai 2018):

  • Garasjeplass: 800 kroner
  • Utendørs parkeringsplass: 500 kroner
  • Motorsykkel: 400 kroner
  • Opplagsplass (ikke fri tilgang til inn/utkjøring): 400 kr

Ved inngåelsen av kontrakten må du også betale et administrasjonsgebyr på  731 kr til OBOS.

Borettslaget leier også ut plasser til eksterne, da gjelder egne priser. Ta kontakt med garasjeansvarlig for mer informasjon.

Elbil

Du må betale 150 kroner ekstra i måneden for strøm for å lade elbilen din.

Alle ladeplasser er for tiden utleid, og det er venteliste for de som ønsker å lade elbil. Selv om det er stikkontakt ved flere av garasjeplassene er det ikke lagt opp nok strøm til at flere enn i dag kan lade. Borettslaget jobber med prosjekt for garasjerehabiltering, som også inkluderer utbygging av ladestasjoner for elbiler i garasjene. Vi kan ikke si noe sikkert om når garasjerehabiliteringen starter før vi har gjort vedtak om dette på en ekstraordinær generalforsamling.

Ventetid

Det er ikke garasjeplass til hver leilighet, så plassene er egne leieobjekter som kan leies av andelseiere for parkering av egen bil.

Det er ledige plasser i garasjene under E1 og S32/34 samt utendørs, men venteliste for garasjene under E7 og for lademulighet til elbiler.

Du må ha en bil for å få en plass. Det er ikke lov å fremleie plassen til andre. Ved salg av leilighet eller bil skal plassen gå tilbake til borettslaget.

Lagring

Du har lov til å oppbevare ett sett med dekk på garasjeplassen din. Du har ikke lov til å lagre andre gjenstander på garasjeplassen. Du må absolutt aldri oppbevare brennbar væske i garasjen.

Bilpool-ordninger

Bilkollektivet Oslo disponerer fire parkeringsplasser hvor de har biler som kan benyttes av deres medlemmer.

Hertz Bilpool har to parkeringsplasser hvor de har biler (en hybrid og en el-bil) som kan benyttes av deres medlemmer. Beboere i borettslaget har, etter gjeldende avtale, gratis innmelding og medlemsskap i Hertz Bilpool. Innmelding skjer på www.hertzbilpool.no og firmakode «enerhaugen» brukes for borettslagsvilkår. Denne skal kun benyttes av borettslagets beboere.

Fremleie

Dersom du har garasjeplass og skal fremleie leiligheten din, må du ta kontakt med garasjeansvarlig. Som regel må du si opp plassen, men i helt spesielle tilfeller kan det være mulig å få fremleie til garasjesøkere i borettslaget til selvkost.

Ener’n er vår borettslagsavis i Enerhaugen Borettslag. Du finner den på dørmatten din to til fire ganger i året (avhengig av hvor mye som skjer).

Dersom det er noe du savner å lese om, eller du har tips til saker vi kan ha med i Ener’n, setter vi stor pris på om du sender oss en e-post med dine forslag. Send til enern@ebrl.no. Vi trenger også bilder, send oss gjerne bilder du tenker gjør seg godt i bladet.

Nyeste utgave av Ener’n

Nyeste utgave kom ut i september 2020. Du kan lese den her:

Ener’n utgave 2, 2020

Tidligere utgaver av Ener’n

Ener’n utgave 1, 2020

Ener’n utgave 2, 2019

Ener’n utgave 1, 2019

Ener’n utgave 4, 2018

Ener’n utgave 3, 2018

Ener’n utgave 2, 2018

Ener’n Spesial, 2018

Ener’n utgave 1, 2018

Ener’n utgave 4, 2017

Ener’n utgave 3, 2017

Ener’n utgave 2, 2017

Ener’n utgave 1, 2017

Ener’n utgave 4, 2016

Ener’n utgave 3, 2016

Ener’n utgave 2, 2016

Ener’n utgave 1, 2016

Ener’n utgave 4, 2015

Ener’n utgave 3, 2015

Ener’n utgave 2, 2015

Ener’n utgave 1, 2015

Ener’n utgave 4, 2014

Ener’n utgave 3, 2014

Ener’n utgave 2, 2014

Ener’n ekstra mars 2014

Ener’n utgave 4, 2013

Ener’n utgave 3, 2013

Ener’n utgave 2, 2013

Ener’n utgave 1, 2013

Ener’n utgave 4, 2012

Ener’n utgave 3, 2012

Ener’n utgave 2, 2012

Ener’n utgave 1, 2012

Ener´n utgave 4, 2011

Ener’n utgave 3, 2011

Ener’n utgave 2, 2011

Ener’n utgave 1, 2011

Ener’n utgave 3, 2010

Ener’n utgave 2, 2010

Ener’n utgave 1, 2010

Vaktmestertjeneste

Vi er glade for at vi har dyktige og serviceinnstilte vaktmestere på Enerhaugen som står på til beste for borettslaget. De har varierte arbeidsoppgaver og bidrar til å vedlikeholde både bygningene og eiendommene våre. Har du for eksempel problemer med en radiator, mistenker lekkasje på rør eller oppdager skader eller mangler som angår fellesskapet så er vi glade for at du tar kontakt.

Haster det med å få hjelp?
Har du mistanke om lekkasjer eller skader som kan berøre flere leiligheter ber vi deg ta kontakt med vaktmesterne per telefon: 923 02 123. Denne telefonen besvares av vaktmester eller styret. Dersom det gjelder saker som kan vente litt så er det fint om du sender de en e-post: vaktmester@ebrl.no

Vaktmesterne tar ikke private oppdrag for beboerne
Vaktmesterne har ikke mulighet til å gjøre små og store private oppdrag i leiligheter på vegne av beboere, men de kommer gjerne på befaring for å gjøre en vurdering av eventuelle problemer som oppstår. Ved behov kan de bistå med å bestille en elektriker, rørlegger eller andre håndverkere som kjenner borettslaget vårt. Kostnadene for privat bruk av håndverkere som rekvireres av vaktmester vil selvsagt belastes den enkelte andelseieren dette gjelder.

For kontaktinformasjon til vaktmesterne og styret, se kontaktsidene våre.

Fellesområder ute

Borettslagets uteområde omfatter blant annet plenene, beplantning, skogholt, gangveier aktivitetsområder og parsellhager.

Vaktmesternes sørger for klipping av plenene, mens bed og busker pleies av en egen hagekomité.

Det kan ofte være svært forskjellige meninger om hvor mye eller lite vegetasjon det bør være. Styret jobber for å vedlikeholde et attraktivt uteområde. Forslag og innspill rettes til styret. Vi er blant annet er opptatt av følgende:

  • å bevare og fremme pene trær på eiendommen men samtidig holde buskaset i sjakk.
  • å holde gangveien og inngangspartier i orden
  • å legge til rette for fritidsaktiviteter. I 2013 ble det satt opp lekestativer på plenen mellom E5 og E7.

Mellom E5 og E7 er det lekeplass, sittegrupper og utegriller du kan bruke. Ta vare på områdene våre, og forsøk å begrense støy. Husk at mange ønsker å sove med åpnet vindu og at lyden forplanter seg godt mellom blokkene. Støyende aktiviteter bør derfor ikke foregå på fellesarealene om kvelden.

Snømåking av gangveiene foretas av vaktmesterne. I perioder med stort snøfall måkes veiene daglig.

Gjennomført vedlikehold av uteanlegg:

  • Ny belysning i Brannveien 2017
  • En del busker og kratt ryddet langs Brannveien i 2016
  • Borettslaget fikk parsellhager i 2016
  • i 2013 ble det fjernet en del buskas på nedsiden av E3 mot Gartnerløkka.
  • Brannveien (nedenfor E3, E5 og E7) fikk ny asfalt sommeren 2013.
  • Skader i veidekket bak E7 ble også reparert i 2013
  • I 2013 ble også beplantningen på øst- og sørsiden av E3 fjernet. Området var blitt for tilgrodd og vanskelig å holde i orden. Styret vil se på alternativ beplantning i løpet av 2014.
  • Vinteren 2012/2013 var hard og mange trær fikk hard medfart, blant annet søyleeikene på nordsiden av E3. Døde trær er nå fjernet og styret vil vurdere om det skal plantes nye trær på stedet.

Sykkelparkering

Inne

Du kan finne avlåste sykkelrom i de fleste blokkene.

Ute

Det er sykkelstativ utenfor hver blokk.

Hvis du har gamle, ubrukte sykler, fjern dem slik at plassen kan brukes av noen andre. Dette gjelder både i sykkelrommene inne og i sykkelstativene ute.

Som alle andre steder kan det skje sykkeltyverier også her. Det er du som har ansvaret for sykkelen din, også om den er låst i en bod inne.

Strøm

Sikringsskapet ditt står i gangen utenfor leiligheten din. Du kan kjøpe nøkkel til skapet fra vaktmester – bestillingsskjema og betaling her.

Alle har automatisk strømmåler. Du har ansvar for å tegne strømavtale for din egen leilighet.

forbrukerrådet sine nettsider kan du lese mer om strøm, nett og bytte av kraftleverandør.

Strøm og nettleie til fellesarealene dekkes av husleien. Det samme gjelder varmtvann og fyring som går via sentralfyringen.

Renhold

Borettslaget har avtale med et renholdfirma som sørger for renhold av fellesarealene.

Alle korridorvinduer blir vasket av renholdsfirma to ganger i året, før 17.mai og på høsten. Klager på renhold sendes til styret@ebrl.no.

Merking av postkasser

Du må merke postkassen din med navn og leilighetsnummer. Bruk hvitt navnskilte med svart skrift.

Postkasseskilt kan blant annet bestilles i nettbutikken til Posten. Det er den lille typen som skal passe til våre postkasser.

Ønsker du å unngå uønsket reklame, kan du få et klistermerke fra Posten som du kan sette på postkassen din.

Det er mange som ønsker å pusse opp når de flytter inn i ny leilighet. For å sikre at ting gjøres på en riktig måte er det noen grunnregler som gjelder.
Alle som endrer planløsning eller gjør inngrep i byggets konstruksjoner, vegger, tak og gulv, må søke styret og skrive under på en avtale før arbeidene settes i gang. Avtalen legger klare føringer for hvordan arbeidene skal gjennomføres for å redusere ulemper for andre beboere og den pålegger andelseier et juridisk og økonomisk ansvar for de eventuelle skadene som oppussingen måtte påføre borettslaget.

Hvordan går jeg frem for å søke til styret?

Du lager en tegning/skisse av ny og gammel planløsning. Du trenger ikke benytte en arkitekt (en enkel skisse er nok). Skisse/tegninger sender du til styret sammen med en beskrivelse av jobben som skal gjøres.

Beskrivelsen bør inneholde følgende informasjon:

  1. hvem som skal utføre arbeidene (håndverker eller egeninnsats?)
  2. start og sluttdato for oppussing (ca-dato holder)
  3. hva som skal gjøres

Styres nås enklest per e-post: styret@ebrl.no

Styret fyller deretter ut en standard oppussingsavtale etter mal fra Enerhaugen Borettslag som til slutt signeres av andelseier og en representant fra borettslaget (styret/driftsleder).

Hvis du skal gjøre endringer i bærende konstruksjoner så må du huske å søke i henhold til Plan- og bygningsloven.

Styret ber på det sterkeste at all oppussing og endring av bad og kjøkken utføres etter gjeldende forskrifter og kravene denne stiller til dokumentasjon.

Ikke gjør endringer på balkongen uten lov

Balkongen din er en del av byggets fasade. Du har ikke lov til å endre farge på vegger eller sette inn andre vinduer og dører enn de som er godkjent av styret.

Dersom du ønsker å male den hvite eller brune veggen, er fargekodene henholdsvis S0502-Y og S8010-Y10R. Kontakt vaktmester ved spørsmål.

Les mer om balkongene her.

Asbest i luftekanalen

Det er påvist asbest i luftekanalene våre. Selv om asbest er forbudt å benytte i dag er det i utgangspunktet ikke farlig så lenge materialene forblir uberørt. Ved oppussing av kjøkkenet er det flere andelseiere som har ønsket å fjerne luftekanalen som går fra ytterveggen på kjøkkenet og inn til baderommet. Styret krever at demontering av luftkanaler utføres av et firma som håndterer asbest på riktig måte – og som har tillatelse til det fra Oslo Kommune. Firma som er godkjent benytter spesialutstyr og dekker til på en slik måte at asbeststøv ikke kommer i kontakt med andre deler av leiligheten.

Arbeidstilsynet har publisert en liste over virksomheter i Oslo som har tillatelse til å håndtere asbest:

https://www.arbeidstilsynet.no/registre/virksomheter-med-tillatelse-asbest/

Avfallshåndtering og container

Ved større oppussing og rehabiliteringsarbeider kan det oppstå et behov for utendørsoppbevaring av avfall i containere og/eller sekker. I slike tilfeller må det særskilt avtales med vaktmester for å finne egnet plassering og det skal fremgå tydelig for hvilken periode (dato til dato) søppel vil bli oppbevart på eiendommen vår. Containere og avfall må av hensyn til brannvern ikke plasseres inntil vegger eller for nært bygningene våre. Avfall skal fraktes bort raskest mulig for videre deponering. Sekker og containere som settes ut bør merkes med navn og leilighetsnummer.

Tillatte tidsrom for oppussing

Vedvarende støyende oppussingsarbeider skal kun skje mellom klokken 8.00 og 16.00. Du må legge inn 2 timers pause i dette tidsrommet. Naboene må varsles om tidspunkt for pauser. Du må henge opp nabovarsel.

Generell boring og banking (men ikke vedvarende støy) skal kun skje i tidsrommet:

  • Mandag – fredag: fra klokken 08.00 til klokken 20.00
  • Lørdag: fra klokken 10.00 til klokken 16.00

Søndager og helligdager har du ikke lov til å drive med støyende aktiviteter.

Arbeid som fører til inngrep i betongen er svært støyende, og bråket forplanter seg langt i blokkene. Disse reglene er laget for at oppussingsstøyen ikke skal bli for belastende for naboene og er i tråd med støyforskrifter gitt av Oslo kommune.

Det er ditt ansvar å passe på at håndverkere og andre som jobber for deg overholder reglene. Les mer om reglene for støy og stilletider.

Adgang for håndverkere

Det er ditt ansvar å passe på at håndverkere ikke lar dører inn til bygg og fellesarealer stå åpne. Trenger du flere sett med nøkler til fellesarealene våre? Ta kontakt med vaktmester for å bestille.

Telenor er leverandør av kabel-TV tjenester til borettslaget.

Du kobler til TVen via en egen dekoder du har fått utdelt av borettslaget. Grunnpakken er inkludert i felleskostnadene og består for tiden av et utvalg med faste og valgfrie kanaler. Dekoderen (T-We Box PVR) tilhører borettslaget og skal følge med leiligheten ved salg. Se www.telenor.no for mer informasjon om kanaler, kanalvalg og dekoder.

Hvis det oppstår feil på anlegget eller i forbindelse med andre praktiske spørsmål knyttet til TV-tilbudet kan du ringe 915 09 000 alle dager i åpningstiden. For mer informasjon om åpningstider til kundeservice og generell informasjon om tv-tilbudet, se www.telenor.no. Mangler det dekoder i leiligheten du har overtatt eller opplever du feil på utstyr? Ta kontakt med Telenor sitt kundesenter for å bestille ny dekoder (tlf 915 09 000).

Du har ikke lov til å gjøre inngrep i kabel-TV anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller foreta om – eller tilkoplinger. Eventuelle feil som oppstår i din leilighet kan medføre forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake problemer i hele kabel-TV anlegget.

Ønsker du et annet TV-tilbud enn det Telenor leverer har du også mulighet til å få TV over fiber via vår internettleverandør OpenNet. Se www.opennet.no for informasjon og priser.

Foto: Telenor Kabel-tv

Borettslaget har internettilkobling  over fiber. Det er inkludert en hastighet på 1000/1000 Mbps i husleien. Avtalen er med OBOS OpenNet AS.

Tips for å fikse problemer med internett

Her finner du noen enkle tips for å fikse problemer med internett i leiligheten din. Både hvis det er borte, og hvis det er tregt.

Hvis nettet er helt borte

Før du ringer OBOS OpenNet (eller poster på Facebook-siden): ta en restart av både den trådløse ruteren din og fiber-boksen din.

Sjekk hastigheten på internett med kabel rett fra fiberboksen (den grå). Hvis hastigheten er riktig fra fiber-boksen er det noe feil hjemme hos deg, og ikke hos OBOS OpenNet.

Tips for hva du kan gjøre med dette kommer lengre ned.

Kundeservice til OBOS OpenNet

Telefon: +47 21 01 61 50
E-post: service@opennet.no

Slik sjekker du for feil, kort oppsummert

  • Sjekk først om ansvaret ligger hos deg, eller hos OpenNet (mål hastighet direkte med kabel fra fiberboks).
  • Restart (skru av og på) både fiber-boks og trådløs ruter.
  • Oppdater firmware på ruter
  • Prøv å forbedre signalet ved plassering av ruter, og skifte kanal.
  • Ny ruter eller repeater kan hjelpe, men test andre ting først.

Hvor kan problemet ligge?

Mange opplever at hastighet på nett varierer kraftig, eller til og med at nettet “blir borte”. Dette kan ha en rekke forskjellige årsaker, ofte ligger ansvaret hos deg selv, men noen ganger er det ISP (OpenNet) sitt ansvar.

ISPer “overbooker” nesten alltid linjer, fordi man sparer enormt mye penger på det, og det er heller aldri behov for at alle abonnentene bruker all hastigheten de betaler for samtidig. De fleste abonnenter bruker bare en bitte-liten prosent av sin kapasitet i løpet av et døgn, men forbruket går i topper (spikes). Dette er helt normalt, alle leverandører gjør dette. Men det kan bli “trangt på linja” hvis alle abonnenter plutselig skal ha tungt innhold samtidig (f.eks hvis alle skal strømme HD video fra Netflix/HBO/NRK når de kommer hjem fra jobb). Nå skal ikke dette skje så ofte, og vi skal være relativt godt dimensjonert her på ‘haugen. Man kan likevel godt merke at man får bedre hastighet på enkelte tidspunkt på døgnet.

Det kan være en rekke tekniske forhold som spiller inn som er leverandøren sitt ansvar, men disse trenger ikke vi å bry oss om her. Det kan også skje ting med hastigheten som har med hvordan informasjonsstrømmen administreres og styres fra for eksempel OpenNet. Dette er ting som ligger utenfor blokka her. Det kan også hende at linjer blir brutt ved for eksempel veiarbeid.

Som regel vil problemet være i din egen leilighet eller på grunn av naboene dine, og dette kan du sjekke selv, og gjøre noe med.

Sjekk om hastigheten inn til deg er riktig

Det aller første du bør gjøre er å måle hastigheten din fra fiber-boksen (den som står fast på veggen), og det er viktig du kobler PC direkte til fiber-boksen med en nettverkskabel og skrur av wi-fi på PCen mens du måler. Dette er for å finne ut om feilen ligger utenfor leiligheten (da er det OpenNet sitt ansvar) eller inne i leiligheten (ditt ansvar).

En nettverkskabel ser slik ut: http://bit.ly/2uL8Jxd

Nyere laptoper fra Apple er så tynne at de ikke har plass til en inngang for de gamle nettverkskablene, da trenger du et slikt Thunderbolt til Ethernet adapter: http://bit.ly/2tPtofg

Du kan måle hastigheten med for eksempel disse verktøyene:

Spiller du spill fra f.eks Playstation eller PC som er multiplayer er det veldig viktig med lav “Ping” (reaksjonstid på din tilkobling), så sjekk også denne når du tester og ikke bare hastighet opp og ned. Når det gjelder Ping-verdi bør den være så lav som mulig, og den bør være under 10ms (gjerne 1-2ms med kabel).

Pleier du å strømme innhold som f.eks Netflix, kan du også teste med denne:

Fast.com tester ved å streame tilfeldig innhold direkte fra Netflix, man kan da sjekke at ISP ikke nedprioriterer streamingstrafikk (bandwidth throttling), men den går ikke høyere enn ca 150Mb/s.

Det er lurt å måle hastighet med flere verktøy, men ikke samtidig.

Får du IKKE normal hastighet direkte fra fiber-boksen kan du slå den av/koble ut strøm, vente i 10 sekunder, og skru den på igjen. Hvis du da ikke får normal hastighet i løpet av noen minutter (fortsatt direkte fra fiber-boks), kan du ringe OpenNet.

Hvis du får den hastigheten du forventer direkte fra fiberboks, men ikke på det trådløse nettverket, er alt i orden helt fram til leiligheten din (pluss-minus 10% i avvik er helt normalt). Da er det ikke OpenNet sitt ansvar, men noe du må fikse selv.

Hvordan få bedre hastighet

Her er ting du kan gjøre for å bedre hastigheten. Test hastigheten etter hver ting du prøver, slik

at du finner ut hvor problemet ditt ligger.

Restart din trådløse ruter

Dette løser problemet i 80% av tilfellene. Trådløse rutere trenger en omstart en gang i blant.

Sjekk at firmware på din trådløse ruter er oppdatert

Oppdateringer kommer med ujevne mellomrom. Har du ruter fra Apple går du bare inn på appen Airport Utility, hvis ikke må du følge anvisningen til din spesifikke ruter. Ofte vil det si å taste ruterens IP adresse inn i en nettleser, men mange fabrikanter som for eksempel ASUS har egne applikasjoner for dette. Hvis du ikke har bruksanvisning lengre så bruk Google og søk på din modell.

Sjekk plasseringen av din trådløse ruter

Dette kan ha enormt mye å si, spesielt i et hus med betongvegger. Den trådløse ruteren bør plasseres sentralt i leiligheten, eller i det rommet der du oppholder deg mest (sannsynligvis stuen). Ruteren bør helst plasseres slik at man ser den, og ikke på gulvet. Prøv deg fram, for eksempel sett den oppå en bokhylle og se om det hjelper. Plasser aldri ruter i nærheten av mikrobølgeovner. Det finnes en rekke guider på nett for dette (se også link i kommentarfelt).

Skift kanal på din trådløse ruter

En ruter sender data via radiobølger, og når flere rutere konkurrerer med å sende datapakker på samme kanal samtidig kan det gå tregt. Dette kan veldig lett skje når man er omgitt av leiligheter på alle kanter hvor alle har trådløse rutere som konkurrerer seg imellom (jeg “ser” rundt 20-30 trådløse nettverk fra min leilighet). Vanligvis skal ruteren din finne ut av dette og velge den mest gunstige kanalen automatisk, men det kan være verdt et forsøk.

Kjøp ny trådløs ruter

Hvis du har hatt ruteren i mange år er den kanskje moden for utskifting. Teknologien utvikles stadig, og hastigheter og forbruk av data øker også hele tiden. Ruteren bør i det minste være “dual-channel”, og støtte standarden 802.11n (se etter bokstav “n” på slutten). Men sjekk gjerne andre ting på listen før du bruker penger på dette. Har du andre Apple-produkter vil en Airport Extreme være enkel å administrere, men det finnes mange andre produkter der ute. Akkurat hvor avansert/dyr modell du ønsker vil nok variere fra person til person, søk på nett etter omtaler og ‘best i test’ artikler fra det siste året: http://bit.ly/2gWBpOz

Forleng nettverket ditt

Hvis du får god hastighet i et rom, men ikke i et annet rom, kan du forlenge det trådløse nettverket ditt med en “repeater”. Bruker du allerede Apple og Airport Extreme eller Time Capsule kan du kjøpe en Airport Express: https://www.apple.com/no/airport-express/

Det finnes også mange andre alternativer: http://bit.ly/2tpxAmp