Parkering for gjester i området rundt borettslaget

I gatene rundt borettslaget er det beboerparkering. Dette er en ordning som administreres av kommunen. Denne ordningen betyr at hvis du får gjester som kommer med bil, må de betale for å stå parkert i gaten. For informasjon om priser og hvordan du betaler for gjesteparkering, se Oslo kommunes nettsider om gjesteparkering.

Les mer

Nabovarsel

Støy er mindre irriterende om man vet årsaken til støyen og hvor lenge den varer. Vær en god nabo og heng opp et godt nabovarsel senest noen dager før støyen starter. Du må også holde deg innenfor grensene for når støy er tillat.

Vi har en mal for nabovarsel du kan fylle ut, skrive ut og henge opp. Med denne får naboene vite det de trenger om støyen du skal lage.

Hvis du vil, kan du også skrive ditt eget nabovarsel. Et nabovarsel bør inneholde:

  • Hva slags støy/arbeid
  • Tidspunkt for støy – vær presis
  • Tidspunkt for pauser
  • Aktuell leilighet
  • Kontaktinformasjon til deg
  • Kontaktinformasjon til håndverker

Vedtekter

Vedtekter for Enerhaugen Borettslag org nr: 948 152 525

Endringshistorikk

  • Vedtatt på ordinær generalforsamling den 30.03.2006.
  • Endring på ordinær generalforsamling den 04.04.2013.
  • Endring på ordinær generalforsamling den 24.03.2015.

1. Innledende bestemmelser

1-1 Formål
Enerhaugen Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette.

1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold
(1) Borettslaget har forretningskontor i Oslo kommune.

(2) Borettslaget er tilknyttet OBOS som er forretningsfører.

2. Andeler og andelseiere

2-1 Andeler og andelseiere
(1) Andelene skal være på kroner 100,-.

(2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen.

(3) Følgende juridiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget, kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst èn bolig og opp til ti prosent av boligene i laget:

  1. stat,
  2. fylkeskommune,
  3. kommune,
  4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert avstat, fylkeskommune eller kommune,
  5. stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, enfylkeskommune eller kommune,
  6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat,fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.

(4) I tillegg har juridiske personer som nevnt i borettslagslovens § 4 – 3 rett til å eie inntil 2 % av andelene.

(5) En kreditor kan eie èn eller flere andeler i opp til to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene.

(6) Juridiske personer og kreditorer kan bare erverve andel i borettslaget dersom de eier andel i boligbyggelaget som det ikke er knyttet bolig til fra før.

(7) En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter.

2-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier
(1) En andelseier har rett til å overdra sin andel.

(2) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen.

(3) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i disse vedtektene.

(4) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.

(5) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.

(6) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med èn eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller til det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen.

3. Forkjøpsrett

3-1 Forkjøpsberettigede
(1) Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – forkjøpsrett.

(2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen.

3-2 Interne forkjøpsberettigede
(1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget.
Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran.

(2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere.

3-3 Behandlingsregler og frister
(1) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i pkt 3-1 får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i pkt 3-3(2), jf borettslagslovens § 4-15 første ledd.

(2) Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til borettslaget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier.

(3) Ved forhåndsvarsel har borettslaget rett til å kreve et vederlag på opp til 5 x Rettsgebyret. Blir forkjøpsretten gjort gjeldende, betales vederlaget tilbake.

(4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets nettsider eller på annen lignende måte.

(5) Borettslagets krav om å gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av forkjøpsberettigede skal settes frem skriftlig for avhenderen og erververen av andelen, eller for eiendomsmegler eller eventuelt fullmektig som har hatt ansvaret for salget.

3-4 Rettsovergang til nærstående
Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren, til person som har leid boligen i kraft av å være arbeidstaker hos andelseier eller til person som har leid den bolig andelen nå er knyttet til av borettslaget. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens § 3.

4. Borett og overlating av bruk

4-1 Boretten
(1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

(2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.

(3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere.

(4) Generalforsamlingen kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen.

4-2 Overlating av bruk
(1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom:

  • andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år,
  • andelseieren er en juridisk person,
  • andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner,
  • et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen,
  • det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.

Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.

(2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent.

(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

(4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis èn eller flere av sameierne ikke bor i boligen.

(5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.

(6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3).

(7) Bruksoverlating kan kun skje til reelle fysiske personer. Bruksoverlating skal ikke skje via tredjepart som utleiemegler eller lignende. Andelseier pålegges å fremskaffe minst én referanse fra leietaker.

4-3 Bygningsmessige arbeider
(1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.

(2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør – herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv. – er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke.

4-4 Kameraovervåkning
(1) Borettslaget har godkjent kameraovervåkning på borettslagets fellesområder.

(2) Styret har ansvar for at kameraovervåkning foregår i henhold til Datatilsynets regelverk.

5. Vedlikehold

5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt
(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør fra og med innvendig stoppekran, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendig reparasjon og utskiftning av slikt som ytterdør til leilighet, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.

(3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles- /hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende.

(4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter.

(5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.
Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.

(6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.

(7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.

(8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige andelseieren.

5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt
(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer.

(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til ulempe for andelseieren.

(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.

(4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.

5-3 Utbedringsansvar og erstatning
(1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget.

2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre.

(3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf borettslagslovens
§§ 5-13 og 5-15.

(4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18.

6. Felleskostnader og pantesikkerhet

6-1 Felleskostnader
(1) Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnadene etter en nøkkel fastsatt ved stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og kan bare endres etter borettslagslovens § 5-19.

(2) Når særlige grunner taler for det, skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk.

(3) Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av søknad om overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt, se pkt. 4-2 (6).

6-2 Betaling av felleskostnader
(1) Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med èn måneds skriftlig varsel.

(2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100.

6-3 Borettslagets pantesikkerhet
For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

7. Mislighold, salgspålegg og fravikelse

7-1 Mislighold
Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler.

7-2 Pålegg om salg
(1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir borettslaget rett til å kreve andelen solgt.

(2) Borettslaget kan kreve andelen solgt dersom andelseier melder seg ut av boligbyggelaget.

7-3 Fravikelse
Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Fravikelse kan tidligst kreves samtidig med pålegg om salg.

8. Styret og dets vedtak

8-1 Styret
(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og fire andre medlemmer med to varamedlemmer.

(2) Funksjonstiden for styreleder er et år, de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges.

(3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret skal velge nestleder blant sine medlemmer.

8-2 Styrets oppgaver
(1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.

(2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.

(3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.

8-3 Styrets vedtak
(1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.

(2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om:

1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens § 3-2 andre ledd,                                                                                                                      3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig i borettslaget
4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,
5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

8-4 Representasjon og fullmakt
Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner dets navn.

9. Generalforsamlingen

9-1 Myndighet
Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget.

9-2 Tidspunkt for generalforsamling
(1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.

(2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling
(1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.

(2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til boligbyggelaget.

(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt disse skriftlig innen fristen i 1.ledd.

9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling
– Godkjenning av årsberetning fra styret
– Godkjenning av årsregnskap
– Valg av styremedlemmer og varamedlemmer – Eventuelt valg av revisor
– Fastsetting av godtgjørelse til styret
– Andre saker som er nevnt i innkallingen

9-5 Møterett
Alle andelseiere har rett til å møte på generalforsamlingen med forslags, – tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og eventuelle leiere har rett til å være til stede og til å uttale seg.

9-6 Møteledelse og protokoll
Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen.

9-7 Stemmerett og fullmakt
Hver andel gir rett til èn stemme på generalforsamlingen. Andelseier som eier mer enn èn andel har likevel bare èn stemme. For en andel med flere eiere kan det bare avgis èn stemme. Andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn èn andelseier.

9-8 Vedtak på generalforsamlingen
(1) Foruten saker som nevnt i pkt. 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.

(2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer, skal regnes som valgt.

(3) Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.

10. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern

10-1 Inhabilitet
(1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse.

(2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til borettslaget. Det samme gjelder avstemning om salgspålegg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23.

10-2 Taushetsplikt
Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i borettslaget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.

10-3 Mindretallsvern
Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andelseiere eller borettslaget.

11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene

11-1 Vedtektsendringer
(1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.

(2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra OBOS, jf borettslagslovens § 7-12:

  • vilkår for å være andelseier i borettslaget
  • bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget
  • denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer

11-2 Forholdet til borettslovene
For så vidt ikke annet følger av vedtektene, gjelder reglene i lov om borettslag av 06.06.2003 nr 39, jf lov om boligbyggelag av samme dato.

Her kan du laste ned vedtektene i PDF-format

Husordensregler

Innledning

Enerhaugen Borettslag er andelseiernes (beboernes) eiendom. Det er altså de som eier leiligheten – ikke OBOS – som i fellesskap er økonomisk ansvarlig for at eiendommen er i førsteklasses stand. Alle utgifter må dekkes ved andelseiernes prosentvise betaling av felleskostnader. Det er også beboerne selv som må skape de forhold som sikrer dem orden, ro og trygghet i hjemmet. For å oppnå dette og for å skape best mulige forhold mellom beboerne, har en i Husordenen gitt enkle regler som beboerne plikter å følge. Andelseier er også ansvarlig for at reglene blir overholdt av husstanden og andre som gis adgang til eiendommen. Husordenen er vedtatt av Generalforsamlingen.

Godkjenning av andelseiere og av andre som har fått overlatt bruken av boligen

Ved ethvert eierskifte må ny andelseier godkjennes av styret for å få rett til å bruke leiligheten. Det er anledning til å overlate bruken av boligen til andre i inntil tre år under forutsetning av at andelseier selv har bebodd leiligheten i ett år. Til dette skal det benyttes søknadsskjema fra OBOS. Styret kan stille andelseier økonomisk ansvarlig for eventuelle utlegg som skyldes problemer med fremleietaker.

Regler om ro i leiligheten

Det skal være ro i leiligheten din fra klokken 22.00 til klokken 06.00 både på hverdager og i helgene.

Støyende aktiviteter (som for eksempel boring, banking og musikkøvelser) som forstyrrer naboene dine har du bare lov til i noen deler av døgnet:

  • Hverdager fra klokken 08 til klokken 20
  • Lørdager fra klokken 10 til klokken 16
  • Søndager og helligdager har du ikke lov til å drive med støyende aktiviteter.
Regler for vedvarende støy

Ved oppussing som innebærer boring eller banking i betongen kan lyden spre seg til hele blokken. Det er derfor viktig at sørger for at slikt arbeid skjer så raskt som mulig.

Vedvarende støy (som for eksempel pigging, langvarig boring, og banking) må slutte klokken 16 også på hverdager

Ved vedvarende arbeid på betongen må du legge inn to timer med pause i løpet av dagen. Det må gjøres kjent for alle i aktuelle oppganger hva slags arbeider som pågår, og antatt varighet for arbeidene, samt navn og telefonnummer til ansvarshavende for arbeidene.

Musikkundervisning tillates bare etter særskilt avtale med styret og etter samtykke fra naboer som kan sjeneres.

Dyrehold

Alle med dyr boende hos seg i Enerhaugen borettslag forplikter seg til å sørge for at dyrene ikke er til plage for naboene. Styret kan be om at dyr som er til plage for naboer blir fjernet. Det samme kan styret be om dersom det blir avdekket at en beboer bryter norske lover og regler om dyrehold. Dersom en andelseier etter gjentatte forespørsler ikke retter seg etter styrets vedtak om fjerning av dyr, kan dette føre til at styret fatter vedtak om begjæring om tvangssalg.

For å ha hund, må andelseieren sørge for at disse reglene blir fulgt i tillegg til de generelle reglene for å ha dyr:

  • Hunder skal holdes i bånd både ut og inn av oppganger og når man går gjennom borettslagets område.
  • Det er tillatt å lufte hunden på borettslagets utearealer, men eier må passe på at hunden ikke er til bry for andre beboere.
  • Andelseieren er erstatningspliktig for enhver skade en hund denne eier påfører borettslagets eller en annen andelseiers eiendom.
  • Andelseieren er ansvarlig for å plukke opp hundens avføring på borettslagets område.
  • Andelseieren skal melde fra til styret om alle hunder den til vanlig har boende med seg.
Søppel

Nedkastluken skal bare brukes til husholdningssøppel som er forsvarlig innpakket. Det er forbudt å kaste brannfarlige ting, glass og skarpe gjenstander eller oljet avfall gjennom nedkastluken. Det er oppstilt containere for andre typer avfall (papir, glass og metall) utenfor blokkene. Større avfall legges i containere som oppstilles ved alle blokkene med ca. to måneders mellomrom.

Fellesvaskeriet

Borettslaget har fellesvaskeri. Reglene for vaskeliste, vasketider og vaskerom skal overholdes. Det gjøres spesielt oppmerksom på at maskinene og tørketromlene skal rengjøres etter bruk. Fellesvaskeriet er kun for borettslagets beboere.

Brannslukningsapparater og røykvarslere

Røykvarslere og brannslukningsapparater skal følge leiligheten.

Fellesarealer

Det er ikke tillatt å sette fra seg sykler, barnevogner, kjelker eller annet i felles trapperom eller ganger. Dette på grunn av fremkommelighet ved ulykke, brannsikkerhet og av hensyn til naboer. Det finnes egne sykkelboder i kjellerne.

Inngangsdørene til blokkene skal alltid være låst. Det samme gjelder dører til korridor, kjeller og garasjer. Det tillates ikke at barn oppholder seg alene i garasjene.

Balkonger

Balkonger, vinduer eller trapper skal ikke brukes til risting av matter, tøy eller
sengeklær. Antenner, parabol, utvendige markiser, skilter o.l. kan bare settes opp etter godkjenning av styret. Balkongkasser må ikke settes opp på utsiden av balkongrekkverk. Vegger, tak, vinduskarmer og dører som er synlig over balkongrekkverk må ikke males i annen farge enn det som er godkjent av borettslaget.

Ikke mat fugler eller andre fremmede dyr på eller fra balkongene og på borettslagets område. Dette trekker skadedyr som rotter og duer til eiendommen.

Meldinger og henvendelser

Meldinger fra styret ved rundskriv eller oppslag vil kunne gjelde som husordens bestemmelser. Henvendelser til styret i anledning av husordenen skal skje skriftlig.

Alvorlige brudd på husordensreglene

Gjentas påtalte forhold etter at styret har sendt andelseier en skriftlig advarsel, kan borettslaget kreve andelen solgt.

Vedtak og revisjoner

Vedtatt på generalforsamlingen 18. mai 1989.

Revidert på generalforsamlingene

  • 7. juni 1993
  • 9. mai 1994
  • 15. mai 1995
  • 5. mai 1997
  • 27. mars 2003
  • 30. mars 2006
  • 27. mars 2012
  • 3. april 2018

Leilighetsnummer

Det er tre forskjellige numre for leiligheten din du trenger å holde styr på

Bolignummer

Til hver leilighet er det et tilhørende H-nummer (også kalt bolignummer). Dette nummeret er det Oslo kommune v/Plan og bygg som har oversikt over. Nummeret finnes også på ligningsoppgaven som sendes alle i slutten av januar hvert år, og kan også fåes ved henvendelse til OBOS.

Leilighetsnummer

Leilighetsnummer er et nummer som ble opprettet da leiligheten var ny, utarbeidet av OBOS i samarbeid med Oslo kommune. Leilighetsnummeret brukes i OBOS sine systemer. Leilighetsnummerene består av siffer som angir etasje og «stigenummer» (stiger er de vertikale linjene i blokka). Et eksempel er 1014 som ligger i 1. etg., stige 14. Det er nyttig å vite hvilken stige du hører til hvis du har problemer med varme, vann eller avløp.

Andelsnummer

Et tredje nummer er andelsnummeret som er opprettet i Statens Kartverk og som må brukes ved henvendelse til kartverket og ved f.eks. salg av leiligheten/andelen. Andelsnummeret ditt står for eksempel i kjøpspapirene dine.

Nøkler

Borettslaget har et moderne og sikkert låsesystem som åpner fellesdører og inngangsdører til de ulike blokkene i borettslaget. Som beboer trenger du kun én nøkkel for å åpne alle dører du skal ha tilgang til. Ønsker du flere nøkler enn de du har fått tildelt ved kjøp og overtakelse av leiligheten i borettslaget så er det selvsagt mulig å bestille ekstra sett med nøkler som for tiden koster kr 250,- per stykk.

Gi beskjed dersom du mister nøkler
Dersom du mister en eller flere nøkler til borettslaget sine fellesdører er det viktig at vi får beskjed slik at disse kan bli sperret. En slik sperring kan senere oppheves dersom nøkkelen skulle komme til rette igjen. Det er viktig for sikkerheten til alle beboerne våre at nøkler som er borte blir fortløpende rapportert inn til vaktmester som iverksetter nødvendige rutiner for å forhindre uvedkommende adgang til byggene våre.

Hvordan går jeg frem for å bestille flere nøkler?
Fyll ut Bestillingsskjema for ekstra nøkler som sendes til vaktmester. Nøkkel/nøkler kan hentes 3 virkedager etter bestilling.

Dersom du velger å betale med faktura gjør vi deg oppmerksom på at OBOS belaster et gebyr. For øyeblikket er dette fakturagebyret kr 94,- per effektuerte bestilling.

Du kan også betale med kort eller Vipps via denne linken. Husk å fremvise kvittering på gjennomført betaling ved henting av nøkkel. Dersom du velger dette alternativet i stedet for faktura slipper du å betale gebyret til OBOS.

Nøkler til sikringsskap og postkasser
Alle postkassene i borettslaget har egen nøkkel og dersom du har bruk for en eller flere nøkler kan dette bestilles hos nærmeste låsesmed eller jernvareforretning. Husk å ta med eksisterende nøkkel for å få slipt opp en eller flere kopier. Dersom nøkkel er borte må låsesmed kontaktes for å få byttet låsen på postkassen. Kostnaden knyttet til bestilling av nye nøkler eller lås er du som beboer selv ansvarlig for å dekke.

Nøkkel til sikringsskap kan kjøpes hos vaktmester eller hos din nærmeste jernvareforretning (f.eks. Jernia). Dette er en standardnøkkel som heter OLV.

Støy og stilletider

Når man bor så tett som i vårt borettslaget, er det viktig med både hensyn, tålmodighet – og gode nabovarsler.

Tidspunkt for støyende aktiviteter

Det skal være ro i leiligheten din fra klokken 22.00 til klokken 06.00 både på hverdager og i helgene.

Støyende aktiviteter (som for eksempel boring, banking og musikkøvelser) som forstyrrer naboene dine har du bare lov til i noen deler av døgnet:

  • Hverdager fra klokken 08 til klokken 20
  • Lørdager fra klokken 10 til klokken 16

Søndager og helligdager har du ikke lov til å drive med støyende aktiviteter.

Regler for vedvarende støy

Ved oppussing som innebærer boring eller banking i betongen kan lyden spre seg til hele blokken. Det er derfor viktig at sørger for at slikt arbeid skjer så raskt som mulig. 

  • Vedvarende støy (som for eksempel pigging, langvarig boring, og banking) må slutte klokken 16 også på hverdager
  • Ved vedvarende arbeid på betongen må du legge inn to timer med pause i løpet av dagen

Nabovarsel

Borettslaget har en standard mal for nabovarsel du kan bruke for å varsle naboene dine.

Ener’n

Ener’n er vår borettslagsavis i Enerhaugen Borettslag. Du finner den på dørmatten din fire ganger i året.

Dersom det er noe du savner å lese om, eller du har tips til saker vi kan ha med i Ener’n, setter vi stor pris på om du sender oss en e-post med dine forslag. Send til enern@ebrl.no. Vi trenger også bilder, send oss gjerne bilder du tenker gjør seg godt i bladet.

Nyeste utgave av Ener’n

Nyeste utgave kom ut i oktober 2019. Du kan lese den her:

Ener’n utgave 2, 2019

Tidligere utgaver av Ener’n

Ener’n utgave 1, 2019

Ener’n utgave 4, 2018

Ener’n utgave 3, 2018

Ener’n utgave 2, 2018

Ener’n Spesial, 2018

Ener’n utgave 1, 2018

Ener’n utgave 4, 2017

Ener’n utgave 3, 2017

Ener’n utgave 2, 2017

Ener’n utgave 1, 2017

Ener’n utgave 4, 2016

Ener’n utgave 3, 2016

Ener’n utgave 2, 2016

Ener’n utgave 1, 2016

Ener’n utgave 4, 2015

Ener’n utgave 3, 2015

Ener’n utgave 2, 2015

Ener’n utgave 1, 2015

Ener’n utgave 4, 2014

Ener’n utgave 3, 2014

Ener’n utgave 2, 2014

Ener’n ekstra mars 2014

Ener’n utgave 4, 2013

Ener’n utgave 3, 2013

Ener’n utgave 2, 2013

Ener’n utgave 1, 2013

Ener’n utgave 4, 2012

Ener’n utgave 3, 2012

Ener’n utgave 2, 2012

Ener’n utgave 1, 2012

Ener´n utgave 4, 2011

Ener’n utgave 3, 2011

Ener’n utgave 2, 2011

Ener’n utgave 1, 2011

Ener’n utgave 3, 2010

Ener’n utgave 2, 2010

Ener’n utgave 1, 2010

Fellesområder ute

Borettslagets uteområde omfatter blant annet plenene, beplantning, skogholt, gangveier aktivitetsområder og parsellhager.

Vaktmesternes sørger for klipping av plenene, mens bed og busker pleies av en egen hagekomité.

Det kan ofte være svært forskjellige meninger om hvor mye eller lite vegetasjon det bør være. Styret jobber for å vedlikeholde et attraktivt uteområde. Forslag og innspill rettes til styret. Vi er blant annet er opptatt av følgende:

  • å bevare og fremme pene trær på eiendommen men samtidig holde buskaset i sjakk.
  • å holde gangveien og inngangspartier i orden
  • å legge til rette for fritidsaktiviteter. I 2013 ble det satt opp lekestativer på plenen mellom E5 og E7.

Mellom E5 og E7 er det lekeplass, sittegrupper og utegriller du kan bruke. Ta vare på områdene våre, og forsøk å begrense støy. Husk at mange ønsker å sove med åpnet vindu og at lyden forplanter seg godt mellom blokkene. Støyende aktiviteter bør derfor ikke foregå på fellesarealene om kvelden.

Snømåking av gangveiene foretas av vaktmesterne. I perioder med stort snøfall måkes veiene daglig.

Gjennomført vedlikehold av uteanlegg:

  • Ny belysning i Brannveien 2017
  • En del busker og kratt ryddet langs Brannveien i 2016
  • Borettslaget fikk parsellhager i 2016
  • i 2013 ble det fjernet en del buskas på nedsiden av E3 mot Gartnerløkka.
  • Brannveien (nedenfor E3, E5 og E7) fikk ny asfalt sommeren 2013.
  • Skader i veidekket bak E7 ble også reparert i 2013
  • I 2013 ble også beplantningen på øst- og sørsiden av E3 fjernet. Området var blitt for tilgrodd og vanskelig å holde i orden. Styret vil se på alternativ beplantning i løpet av 2014.
  • Vinteren 2012/2013 var hard og mange trær fikk hard medfart, blant annet søyleeikene på nordsiden av E3. Døde trær er nå fjernet og styret vil vurdere om det skal plantes nye trær på stedet.

Merking av postkasser

Du må merke postkassen din med navn og leilighetsnummer. Bruk hvitt navnskilte med svart skrift.

Postkasseskilt kan blant annet bestilles i nettbutikken til Posten. Det er den lille typen som skal passe til våre postkasser.

Ønsker du å unngå uønsket reklame, kan du få et klistermerke fra Posten som du kan sette på postkassen din.

Oppussing

Det er mange som ønsker å pusse opp når de flytter inn i ny leilighet. For å sikre at ting gjøres på en riktig måte er det noen grunnregler som gjelder.
Alle endring i planløsningen må du søke om til styret. Hvis du skal endre bærevegger må du søke i henhold til Plan- og Bygningsloven. Tegning av ny og gammel planløsning (du trenger ikke arkitekt) sender du til styret sammen med en beskrivelse av jobben som skal gjøres. Når godkjenningen er klar fyller du ut «Avtale for oppussing» og så må du og styret signere den.

Styret ber på det sterkeste at all oppussing og endring av bad og kjøkken utføres etter gjeldende forskrift og kravene denne stiller til dokumentasjon. Alle som endrer planløsning eller gjør inngrep i byggets konstruksjoner, vegger, tak og gulv, må skrive under på en avtale der de påtar seg juridisk og økonomisk ansvar for de skader oppussingen eventuelt måtte påføre borettslaget.

Tillatte tidsrom

Vedvarende støyende oppussingsarbeide skal kun skje mellom klokken 8.00 og 16.00. Du må legge inn 2 timers pause i dette tidsrommet. Naboene må varsles om tidspunkt for pauser. Du må henge opp nabovarsel.

Generell boring og banking skal kun skje i tidsrommet:

  • Mandag – fredag: fra klokken 08.00 til klokken 20.00
  • Lørdag: fra klokken 10.00 til klokken 16.00

Søndager og helligdager har du ikke lov til å drive med støyende aktiviteter.

Arbeid som fører til inngrep i betongen er svært støyende, og bråket forplanter seg langt i blokkene. Disse reglene er laget for at oppussingsstøyen ikke skal bli for belastende for naboene og er i tråd med støyforskrifter gitt av Oslo kommune.

Det er ditt ansvar å passe på at håndverkere og andre som jobber for deg overholder reglene. Les mer om reglene for støy og stilletider.

Adgang for håndverkere

Det er ditt ansvar å passe på at håndverkere ikke lar dører inn til bygg og fellesarealer stå åpne.

Fellesområder inne

Med fellesarealer menes oppganger, trappehus og korridorer.

I henhold til brannforskriftene og husordensreglene er det ikke tillatt å sette fra seg noe i fellesarealene. Det gjelder både sykler, barnevogner, kjelker og andre eiendeler. Fellesarealene er våre rømningsveier som vi ikke må blokkere. I tillegg vil renholdet i borettslaget bli bedre når fellesarealene har rene flater.

Energimerking av bolig

Det er obligatorisk med energimerking av alle boliger ved salg eller utleie. Det er boligeier som er ansvarlig for å energimerke boligen når den skal selges eller leies ut.

Energimerket viser hvor energieffektiv boligen er og har en karakterskala fra A til G, hvor A er best. Du energimerker din bolig enkelt og gratis påEnergimerking.no. lnnlogging skjer ved hjelp av MinID.

På bakgrunn av opplysningene som legges inn om boligen, utstedes det en energiattest med et energimerke som skal legges fram ved salg eller utleie.

Eldre boliger vil i all hovedsak få en lav karakter, noe som også gjelder boligene i vårt borettslag.

Før du starter energimerkingen kan det være lurt å ta en titt på denne videoen som viser hvordan du gjennomfører merkingen.

Informasjon du trenger til energimerkingen:

Se for øvrig oversikt over ofte stilte spørsmål på energimerking.no

Brannsikringsutstyr

I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn, skal alle leiligheter ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av enten skum-, pulverapparat eller brannslange. Slokke- og varslingsutstyr skal følge med leiligheten ved salg.

Det er du som beboer som har ansvar å kontrollere at det utleverte utstyret i leiligheten er i orden. Dersom utstyret er defekt, må du si fra til styret.

Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret i fellesarealene.

Boder

De aller fleste leiligheter har bod i kjelleren. Hver bod skal være merket med leilighetsnummer.

  • Det er ikke lov å lagre brannfarlig materiale i bodene
  • Innbrudd kan skje. Ikke oppbevar verdisaker i boden
  • Hver leilighet har også et låsbart skap/bod i det tidligere kjølerommet
  • Beboere som ikke har fått overlevert nøkler til hengelås fra tidligere eier, kan ta kontakt med vaktmester som kan hjelpe med å åpne boden

Det er ikke lov å oppbevare løse gjenstander i fellesarealet utenom de låsbare bodene. Løse gjenstander kan bli fjernet av vaktmester uten varsel.

Ekstra boder

Borettslaget har bygget 16 ekstra boder i et tidligere bomberom i Enerhauggata 5. En av begrunnelsene for å bygge disse var at leilighet 8-14, alle i nr. 5, ikke har bod. Disse leilighetene har derfor fått førsteprioritet på leie av ekstra bod. Bodene er en del mindre enn de vanlige bodene.

Leieprisen er kr. 150,- pr. måned, og det tilkommer engangsavgift til Obos på kr. 646,- for registreringsarbeidet.

I tillegg er det ett rom i henholdsvis Enerhauggata 3,5,7 og i Smedgata 34 som leies ut til hobbyaktiviteter. Pris kr. 200-300 pr. måned. Alle boder/rom er for tiden utleid og det finnes en venteliste.

Ansvarlig for all utleie av boder/hobbyrom er Eivind Åse. Se kontaktsider for mer informasjon.