Etter flere år med grundig planlegging og forberedelser er vi nå klare til å gå i gang med garasjerehabiliteringsprosjektet. Prosjektet vil foregå over en periode på 15 måneder (redusert fra opprinnelig 18 måneder) med oppstart i uke 45. Borettslaget har inngått avtale med Eide Entreprenør som totalt sett kom best ut i anbudskonkurransen med syv konkurrerende foretak vinteren 2020. Norconsult har vært rådgiver for borettslaget i forprosjektet og vil fortsatt bistå oss med prosjektledelse så lenge arbeidende pågår.

Øvre plan Enerhauggata 1 er først ut

Mandag 8. november starter Eide Entreprenør opp med rivearbeidene i øvre garasjeanlegg i Enerhauggata 1. Garasjeansvarlig vil kontakte de som leier parkering i Enerhauggata 1 øvre plan snarest med informasjon om de praktiske konsekvensene dette medfører.

Det planlegges for ca 3 måneder jobbing i øvre plan av E1 før entreprenør går videre til nedre plan av E1-garasjen i februar neste år.

Etablering av brakkerigg og graving i hagen

Samtidig med oppstart i øvre plan på E1-garasjen vil det bli etablert en brakkerigg for entreprenøren i hagen mellom Enerhauggata 5 og 7. Her vil det også pågå gravearbeider på nedre deler av takhagen vår, altså den delen av plenen som ligger over garasjeanlegget tilhørende Enerhauggata 7. Gravearbeidene vil pågå fra november 2021 – mars 2022 og det vil ikke være mulig å benytte utearealene på plenen i denne perioden. Årsaken til at plenen graves opp er fordi vi er nødt til å legge ny membran som sikrer at garasjene våre forblir tørre i fremtiden. Hagen vil bli opparbeidet på nytt med plen, sittegrupper og beplantning så snart det lar seg gjennomføre.

Videre fremdrift

Entreprenøren vil starte gravearbeider i hagen mellom Smedgata 32 og 34 i løpet av vinteren 2022. Garasjene i Enerhauggata 1 vil ferdigstilles i løpet av vinteren 2022. Enerhauggata 7 er neste i køen våren 2022. På sensommeren 2022 vil øvre garasje Smedgata 32/34 stenges og rehabiliteres og ut over høsten 2022 er det nedre plan Smedgata 32/34 som er sist ut.

Vi kommer tilbake med en mer detaljert fremdriftsplan og de praktiske konsekvensene dette medfører etter hvert som prosjektet kommer i gang.

Midlertidig parkering tilbys så langt det er mulig

Styret er opptatt av å ivareta dagens leietakere i garasjeanleggene mens arbeidene pågår. Så langt det er mulig vil leietakerne tilbys midlertidig parkeringsplass ved ledighet i de garasjene som til enhver tid ikke er under rehabilitering, eller på borettslagets utendørsparkering bak E7. Likevel kan flere av de som leier garasjeplass måtte påberegne å ha bilene stående gateparkert i rehabiliterings-/byggeperioden. Det vises her til ordningen med beboerparkering. Det vil ikke bli innkrevd leie i den perioden leietaker av parkeringsplass må parkere utenfor borettslagets parkeringstilbud.

Bakgrunnen for prosjektet

Siden oppstarten av forprosjektet høsten 2018, har styret jobbet tett sammen med Norconsult for å avklare nødvendige tiltak basert på tilstandsanalysen som ble gjennomført på oppdrag fra generalforsamlingen i 2016. Dette har resultert i følgende anbefalte tiltak i borettslagets tre garasjeanlegg:

• Betongrehabilitering
• Drenering rundt garasjeanleggene
• Membran på innvendige betongdekker og under takhager
• Oppgradering av elektrisk anlegg
• Oppgradering av brannsikkerhet, inkl. varslingsanlegg i fellesarealer (også boligetasjene) og fornyelse av sprinkleranlegg
• Ladestasjoner til elbiler
• Montering av nettingboder i forbindelse med parkeringsplasser
• Utskifting av garasjeporter og branndører
• Delvis oppgradering av ventilasjonen

Det oppstod noen komplikasjoner i forbindelse med arbeidene på bunnledningene i Enerhauggata 3 og vi må derfor stenge vann og avløp for tre stiger/rørstammer for å fullføre jobben. Toalett- og dusjbrakker vil være tilgjengelig for beboerne som er berørt i hagen mellom E5 og E7 på dagtid. Kode for å komme inn i brakkene er som tidligere: stjernetast 232323 stjernetast.

Stige 15, 18 og 19

Alle som har et internt leilighetsnummer (ringeklokkenummer) i Enerhauggata 3 som slutter på 15, 18 eller 19 vil bli berørt av en ny, men heldigvis kortere nedstenging av vann og avløp. De resterende stigene/stammene i E3 vil ikke bli berørt av denne nedstengingen.

Vann og avløp stenges for stige 15, 18 og 19 fra klokken 9 – 16 på tirsdag 5. oktober og onsdag 6. oktober . Det vil være mulig å benytte vann og kloakk/avløp etter arbeidsdagens slutt på tirsdagen (etter klokken 16) og frem til onsdag morgen når arbeidet fortsetter kl 09:00. Vi håper at TT-teknikk blir ferdig litt før tiden på onsdag, men det vil vi først vite i løpet av neste uke og vi varsler beboerne per SMS og på infoskjermen i inngangspartiet så snart det er avklart.

Vi beklager ulempene dette medfører og håper at alt går etter planen slik at de blir raskt ferdig med jobben.

Ønsker du SMS-varsel fra borettslaget når det foregår arbeid som påvirker deg? Det er gratis og du melder deg på her: https://www.ebrl.no/sms/

Du kan når som helst melde deg av SMS-tjenesten ved å sende EBRL STOPP til 26660.

Styret har vedtatt at bunnledningsnett til borettslaget skal rehabiliteres mot slutten av sommerferien (avløpsnettet i bunnen av alle blokkene). Vann og avløp stenges i en uke per blokk (mandag til fredag) med oppstart etter årets fellesferie. Det er viktig at du setter deg inn i når vann og avløp stenges i din blokk og hva det vil bety for deg.

Rehabilitering av bunnledningene

Bunnledningsnettet i borettslaget er fra byggeårene på 1960-tallet og har oppnådd sin forventede levetid iht. levetidsbetraktninger av bygningsdeler iht. SINTEF Byggforsk. Bunnledningsnettet er enkelt forklart de horisontale rørene i bunnen av alle blokkene våre (ofte i garasjekjellerne) som fører kloakkvannet fra leilighetene ut i det kommunale avløpsnettet. I forbindelse med rehabilitering av garasjeanleggene er det derfor nødvendig at bunnledningene rehabiliteres før vi oppgraderer selve garasjeanleggene og legger membran på dekkene.

Bunnledningene inspiseres først ved hjelp av kamerainspeksjon for kartlegging av tilstand, og rehabiliteres deretter ved å trekke en «strømpe» innvendig i eksisterende rør som herdes. Dette er en anerkjent metode som medfører at man slipper å grave opp alle bunnledninger. Enkelt forklart er det som om vi legger et nytt plastrør inni det gamle røret. Hvis det mot formodning skulle vise seg at det er brudd noen steder, eller at rør har sklidd ut av sin posisjon, er det nødvendig lokalt å pigge/grave opp, og utbedre røret akkurat i disse punktene. Dette forekommer imidlertid svært sjeldent.

Entreprenøren er ledende innenfor fagfeltet

Etter tilbudsrunde i 2019/2020 ble TT-Teknikk AS valgt som entreprenør til å gjennomføre rørfornying av bunn- og uttrekksledninger for spillvann (avløp) i borettslaget. Entreprenøren er en av de ledende innenfor fagfeltet, og har over 25 års erfaring.

Oppstart og utførelse av arbeidene

Arbeidene vil foregå i to perioder. Arbeidet med overvann fra takene vil utføres før sommerferien. Dette arbeidet vil ikke berøre noen beboere utenom at dere vil merke at det arbeides i garasjeanleggene, og hvor det kan bli aktuelt å flytte noen biler. Dette kommer vi i så fall tilbake til, og den enkelte bileier vil bli kontaktet.

Den største delen av arbeidet og som berører beboere vil starte etter sommerferien i uke 32, dvs. mandag 9. august, og gjennomføres iht. vedlagte plan:

Uke 32 (09.08-13.08): Smedgata 32 (lavblokk med garasjeanlegg)
Uke 33 (16.08-20.08): Smedgata 34 (høyblokk)

WC- og dusjfasiliteter plasseres i bakgården til Smedgata 32/34 i uke 32 og 33.

Uke 34 (23.08-27.08): Enerhauggata 1 (lavblokk med garasjeanlegg)
Uke 35 (30.08-03.09): Enerhauggata 3 (høyblokk)
Uke 36 (06.09-10.09): Enerhauggata 5 (høyblokk)
Uke 37 (13.09-17.09): Enerhauggata 7 (høyblokk)

WC- og dusjfasiliteter flyttes til hagen mellom Enerhauggata 5 og 7 for ukene 34-37.

Tt-teknikk sin servicebil i aksjon i et annet borettslag.

Konsekvenser for beboerne

Arbeidene som starter i uke 32 og varer frem til uke 37 innebærer at vann og avløp må stenges helt i en uke per boligblokk. Det innebærer at wc, dusj eller vann på kjøkken ikke kan benyttes, og vil være stengt i fem ukedager (mandag – fredag) pr. blokk iht. oppsatt plan. Vann og avløp åpnes til helgen for normalt bruk, normalt fredag kl. 16.

Om avløpet benyttes i stengt periode, vil dette kunne føre til tilbakeslag av kloakk i leiligheter – som igjen vil føre til forsinkelser med de ulempene det medfører, samt store ekstrakostnader for borettslaget.

Det vil bli plassert ut en brakke med felles WC og dusjfasiliteter i bakgården i S32/34 og i hagen mellom E5 og E7. Dette midlertidige dusj- og WC-anlegget må benyttes når vann og avløp er stengt i nevnte perioder.

For de som ønsker dette kan det om ønskelig leies «camping-wc» fra entreprenør som man har stående på badet. Vann til f.eks. matlaging vil måtte påregnes tappet opp på forhånd. «Bruktvann» må lagres i for eksempel dunk/bøtte (må IKKE helles ut i avløp/do) e.l. Det vil senere komme mer informasjon om nøyaktig plassering av wc- og dusjbrakke, informasjon om leie av «camping-wc», samt smitteverntiltak ifm. bruk av denne.

De som har muligheter oppfordres til å vurdere om det er hensiktsmessig å reise på hytta, besøke familie/venner eller på andre måter være borte mens arbeidene pågår.

Informasjonsmøte

Det vil bli satt opp et informasjonsmøte (på teams eller zoom) før arbeidene begynner, og hvor representant for entreprenør vil være til stede. I tillegg vil det bli utarbeidet en beboermappe om prosessen som vil bli distribuere til alle beboere.

Vi kan ikke garantere at det ikke oppstår forsinkelser eller andre hindringer i prosjektet, men vi vil sammen med entreprenør gjøre alt vi kan for å unngå større endringer i den oppsatte planen. Det er viktig at beboerne følger aktivt med på oppdatert informasjon som publiseres på nettsiden eller infoskjermene i inngangspartiet i hver blokk.

Trykk her for å lese mer om rørfornying i TT-teknikk sin brosjyre.

Alternativer som er vurdert

Styret har også jobbet mye med muligheten for å slippe å stenge ned vann- og avløp. Dette ved at alt avløpsvann (kloakk) kunne pumpes forbi bunnledningene som skal rehabiliteres. Dette hadde medført at vi hadde sluppet utendørs wc- og dusjbrakke. Etter flere befaringer og vurderinger av entreprenør og underentreprenør ville en slik omlegging innebære kjerneboring i bærende betongkonstruksjoner/vegger, og at flere branndører ville måtte stå åpne. Dette foruten svært store kostnader (millionklassen). En slik løsning ville også medført at flere boder ville måtte tømmes for å få tilgjengelighet til avløpsrørene (soilrør), samt store etterarbeider med gjenstøping- og maling mv. av hull i konstruksjoner.

Etter kontakt med brann- og redningsetaten (OBRE) og plan- og bygningsetaten (PBE) ville dette også medført søknadsplikt og ansvarsbelegging av ansvarlige inkl. ansvarlig for brannkonsept, samt døgnvakt pga. åpne branndører i kjellere og garasjeanlegget. En viss risiko for komplikasjoner og å ikke lykkes med «ompumpingen» var også tilstede. Løsningen med utendørs wc- og dusjbrakke er derfor vurdert som den mest hensiktsmessige løsningen, alle forhold tatt i betraktning.

Styret beklager ulempene dette prosjektet medfører for beboerne.

Styret kaller inn til en ekstraordinær generalforsamling som vil omhandle rehabilitering av garasjeanleggene. Opprinnelig skulle saken blitt behandlet på et møte i mars, men som følge av Covid19-situasjonen ble dette utsatt på ubestemt tid. Vi har gjort noen mindre justeringer på saken siden sist og styret legger den nå frem på nytt i digital versjon av smittevernhensyn. 

Du kan lese sakspapirene allerede nå – trykk her for å laste ned dokumentet. 

Den ekstraordinære, digitale generalforsamlingen vil avholdes 21. til 29. september.  Du kan allerede nå, i forkant av møtet, sende inn spørsmål til styret med frist for innsending av spørsmål satt til mandag 14. september. Les mer om dette lengre ned i denne artikkelen. 

Hva med de andre sakene som også var planlagt behandlet på mars-møtet?

Saken om rehabilitering av bunnledningene anser styret som helt ordinært og nødvendig vedlikehold. Prosjektet kan gjennomføres ved bruk av borettslagets oppstarte midler og krever ikke låneopptak. På bakgrunn av dette krever ikke saken om rehabilitering av bunnledningene behandling i ekstraordinær generalforsamling. Det er også en forutsetning at bunnledningene rehabiliteres i forkant av garasjeprosjektet for å redusere kompleksitet og kostnader. Styret kommer tilbake med mer informasjon om bunnledningsprosjektet, men slik det ser ut nå kan det gjennomføres ved hjelp av pumpeteknologi som reduserer de negative konsekvensene for beboerne mens arbeidene pågår. På grunn av coronoasituasjonen har det vært viktig for styret å ta hensyn til smittevern og derfor unngå felles dusj- og toalettkabiner i bakgården. Det betyr at styret legger opp til at beboerne i størst mulig grad kan benytte vann og avløp som normalt i egen leilighet mens arbeidene pågår.

Salg av tjenesteleilighet og tilhørende motforslag om kortidsutleie av tjenestebolig vil tas opp på en senere generalforsamling. Styret vil derfor legge ut tjenesteleiligheten for utleie i en begrenset periode i påvente av at sakene blir avklart.

Spørsmål og kommentarer fra andelseierne ønskes i forkant

Garasjeprosjektet er komplekst og omhandler mye mer enn de estetiske og praktiske utbedringene av parkeringskjellerne våre. Prosjektet handler også om utbedring av skadene i bærende betongkonstruksjoner, oppgradering av brannsikkerheten (elektrisk anlegg, sprinkling, varsling, branndører etc.), drenering og utbedring av ventilasjon. Hjellnes Consult anbefalte i 2017 at skadene i betongkonstruksjonene ble utbedret innen tre år, og det er derfor ønskelig å komme i gang med arbeidet så snart som mulig.

Digitale møter fra OBOS er fortsatt en relativt ny tjeneste med sine tekniske begrensninger og det er ikke like lett å få til en dialog eller diskusjon sammenlignet med å ta opp saker i et fysisk møte. Derfor ønsker styret innspill, kommentarer og spørsmål fra andelseierne i forkant av møtet. Styret vil svare ut alle spørsmål og publisere dette skriftlig i forkant av generalforsamlingen. Vi ber derfor andelseierne om å lese nøye igjennom dokumentasjonen og skrive ned alle spørsmål og sende disse inn til styret. Spørsmål og kommentarer kan sendes inn per e-post: styret@ebrl.no eller i postkassen til styret (postkassen utenfor vaktmester/styre-kontoret i Smedgata 32). Husk å få med navn og leilighetsnummer. Styret vil publisere spørsmål og svar i forkant av møtet.

Frist for innsending av spørsmål er mandag 14. september. 

Praktisk informasjon om den digitale generalforsamlingen

Den digitale generalforsamlingen vil bli avholdt på Vibbo.no som er OBOS sin beboerportal. Møtet åpner mandag 21. september og vil lukkes etter åtte dager den 28. september. Alle andelseiere som har samtykket til digital kommunikasjon og/eller har registrert et mobilnummer hos OBOS vil få en tekstmelding med informasjon om hvordan de kan delta i det digitale møtet. Det vil også være mulig å avgi stemme på papir for de av andelseierne som ikke har anledning til å delta digitalt. Stemmesedler på papir kan leveres i postkassen utenfor vaktmester/styre-kontoret utenfor Smedgata 32 (inngang ved barnehagen).

Styret kommer tilbake med mer praktisk informasjon i forkant av møtet.

Det vil bli utført noen mindre gravearbeider nederst i takhagen ved den gule muren mellom E5 og E7 fra og med torsdag 3. oktober 2019. Hensikten med gravingen er å se nærmere på tilstanden for overvannshåndtering og drenering i hagen.

Det vil også bli igangsatt et mindre prosjekt som omfatter betongreparasjoner på muren/brystningen i et begrenset område langs brannveien. Målet er å forhindre at skadeomfanget øker ytterligere. Borettslaget har inngått avtale med Conrehab AS og det kan oppstå noe støy på dagtid mens arbeidene pågår. Prosjektet har begrenset omfang og vi håper på ferdigstilling i løpet av oktober. Oppdatert fremdriftsplan publiseres fortløpende på infoskjermene og på nettsidene våre.

Det er flere beboere som ønsker bytte ut det store balkongvinduet med ny og moderne skyvedør på sin balkong. Styret vedtok før sommeren at det ikke blir satt i gang nye runder før en eventuell større rehabilitering av fasadene i fremtiden. Det er heller ikke tillatt å gjennomføre bytte av vindu i egen regi.

Litt om ansvarsforhold
I følge vedtektene våre er det borettslaget som har vedlikeholdsplikt og ansvaret for å skifte ut vinduer. Styret har tidligere åpnet opp for at beboerne selv kan bestille og betale for utskifting av det store stuevinduet ved balkongen og erstatte dette med en spesiell type skyvedør. Dette har vært gjennomført i styrets regi flere ganger tidligere basert på etterspørsel, sist gang i 2014. Bakgrunnen for dette er at mange beboere ikke ønsker å vente til en felles, fremtidig rehabilitering av fasader og vinduer i regi av borettslaget.

Beboere som tidligere har byttet til skyvedør har gjort dette for egen regning og risiko under de forutsetningene styret har satt.  Når styret legger frem en fremtidig plan for rehabilitering av fasader og vinduer i borettslaget må generalforsamlingen ta stilling til en eventuell økonomisk kompensasjon for andelseierne som har gjort denne oppgraderingen selv i nyere tid.

Vanskelig å finne entreprenør som tar slike oppdrag

På bakgrunn av flere henvendelser fra beboere de siste årene har styret jobbet med å finne frem til en eller flere entreprenører som er villig til å ta på seg slike oppdrag for borettslaget. Dessverre har det denne gangen ikke lykkes styret med å få til en avtale. Borettslaget har vært i dialog med svært mange av de seriøse og største dør- og vindus-entreprenørene som tar denne type oppdrag inkludert de firmaene vi tidligere har benyttet i borettslaget.

Tilbakemeldingene vi har fått så langt er at det vil være uforsvarlig, spesielt på grunn av strengere HMS-krav de siste årene, å gjennomføre arbeidene ved bruk av lift på bakken eller kran på taket slik det har vært gjort ved tidligere prosjekter. Palmgren, som oppgraderte 20 slike balkongvinduer i 2014, melder at jobben var svært komplisert og at de vil stille strengere krav til sikkerhet neste gang. Omfanget og dimensjonene på det store stuevinduet og skyvedørene er av en størrelse som krever at arbeidene heretter vil måtte gjennomføres ved bruk av fastmontert stillas og at det benyttes stillasheis. De entreprenørene vi har vært i dialog med mener at denne løsningen vil være alt for dyr med mindre det gjennomføres samlet for alle vinduene i borettslaget.

Styret mener at det derfor vil være mer hensiktsmessig å se på muligheten for å gjøre en felles oppgradering av de store stuevinduene i forbindelse med en større rehabilitering av betong og fasader.

Tid og sted for beboermøte og ekstraordinær generalforsamling om vedlikeholdsplanen for Enerhaugen

På dørstokken din har du fått et sammendrag av tilstandsrapporten styret har bestilt om tilstanden til bygningene på Enerhaugen. 24. april blir det beboermøte med mer informasjon, og 7. mai møtes vi for å bestemme hvordan vi skal pusse opp på Enerhaugen. Les mer

Ny tid: Inspeksjon og fjerning av løs betong fra fasade og balkonger starter

Ny tid: Mandag 22. januar og tirsdag 23. januar vil firmaene Høyden og Hjellnes Consult utføre inspeksjon og fjerne løs betong fra samtlige fasader og balkonger i borettslaget. Med forbehold om akseptabelt vær.

Les mer

Betongprøver i garasjene starter

Tirsdag 31. oktober starter prøvetaking av betongen i garasjeanleggene. Det kan bli noe støy og noe mer folk i garasjene enn vanlig de nærmeste dagene. Les mer

Informasjon om rehabilitering og oppgradering i Ener’n

Se spesielt Ener’n utgave 1, 2017, som er et  spesialnummer om tilstandsrapporten.

Rehabilitering og oppgradering av Enerhaugen er omtalt i disse numrene av Ener’n:

Ener’n utgave 3, 2017

Ener’n utgave 2, 2017

Ener’n utgave 1, 2017

Ener’n utgave 4, 2016

Betongprøver på Enerhaugen

Det blir noe støy og noe mennesker på lift og inn og ut av leiligheter i forbindelse med betongprøvene vi skal gjøre på Enerhaugen. Noen leiligheter må de også inn i.  Les mer

Betongprøver starter nå og fyringen stenges for sommeren

I løpet av denne uken (uke 19) starter prøvetakingen av betongen. Styret har vedtatt stenging av fyringsanlegget for sommeren. Takskurene skal rives. Vårrengjøringen er i gang.

Les mer