Styret kaller inn til en ekstraordinær generalforsamling som vil omhandle rehabilitering av garasjeanleggene. Opprinnelig skulle saken blitt behandlet på et møte i mars, men som følge av Covid19-situasjonen ble dette utsatt på ubestemt tid. Vi har gjort noen mindre justeringer på saken siden sist og styret legger den nå frem på nytt i digital versjon av smittevernhensyn. 

Du kan lese sakspapirene allerede nå – trykk her for å laste ned dokumentet. 

Den ekstraordinære, digitale generalforsamlingen vil avholdes 21. til 29. september.  Du kan allerede nå, i forkant av møtet, sende inn spørsmål til styret med frist for innsending av spørsmål satt til mandag 14. september. Les mer om dette lengre ned i denne artikkelen. 

Hva med de andre sakene som også var planlagt behandlet på mars-møtet?

Saken om rehabilitering av bunnledningene anser styret som helt ordinært og nødvendig vedlikehold. Prosjektet kan gjennomføres ved bruk av borettslagets oppstarte midler og krever ikke låneopptak. På bakgrunn av dette krever ikke saken om rehabilitering av bunnledningene behandling i ekstraordinær generalforsamling. Det er også en forutsetning at bunnledningene rehabiliteres i forkant av garasjeprosjektet for å redusere kompleksitet og kostnader. Styret kommer tilbake med mer informasjon om bunnledningsprosjektet, men slik det ser ut nå kan det gjennomføres ved hjelp av pumpeteknologi som reduserer de negative konsekvensene for beboerne mens arbeidene pågår. På grunn av coronoasituasjonen har det vært viktig for styret å ta hensyn til smittevern og derfor unngå felles dusj- og toalettkabiner i bakgården. Det betyr at styret legger opp til at beboerne i størst mulig grad kan benytte vann og avløp som normalt i egen leilighet mens arbeidene pågår.

Salg av tjenesteleilighet og tilhørende motforslag om kortidsutleie av tjenestebolig vil tas opp på en senere generalforsamling. Styret vil derfor legge ut tjenesteleiligheten for utleie i en begrenset periode i påvente av at sakene blir avklart.

Spørsmål og kommentarer fra andelseierne ønskes i forkant

Garasjeprosjektet er komplekst og omhandler mye mer enn de estetiske og praktiske utbedringene av parkeringskjellerne våre. Prosjektet handler også om utbedring av skadene i bærende betongkonstruksjoner, oppgradering av brannsikkerheten (elektrisk anlegg, sprinkling, varsling, branndører etc.), drenering og utbedring av ventilasjon. Hjellnes Consult anbefalte i 2017 at skadene i betongkonstruksjonene ble utbedret innen tre år, og det er derfor ønskelig å komme i gang med arbeidet så snart som mulig.

Digitale møter fra OBOS er fortsatt en relativt ny tjeneste med sine tekniske begrensninger og det er ikke like lett å få til en dialog eller diskusjon sammenlignet med å ta opp saker i et fysisk møte. Derfor ønsker styret innspill, kommentarer og spørsmål fra andelseierne i forkant av møtet. Styret vil svare ut alle spørsmål og publisere dette skriftlig i forkant av generalforsamlingen. Vi ber derfor andelseierne om å lese nøye igjennom dokumentasjonen og skrive ned alle spørsmål og sende disse inn til styret. Spørsmål og kommentarer kan sendes inn per e-post: styret@ebrl.no eller i postkassen til styret (postkassen utenfor vaktmester/styre-kontoret i Smedgata 32). Husk å få med navn og leilighetsnummer. Styret vil publisere spørsmål og svar i forkant av møtet.

Frist for innsending av spørsmål er mandag 14. september. 

Praktisk informasjon om den digitale generalforsamlingen

Den digitale generalforsamlingen vil bli avholdt på Vibbo.no som er OBOS sin beboerportal. Møtet åpner mandag 21. september og vil lukkes etter åtte dager den 28. september. Alle andelseiere som har samtykket til digital kommunikasjon og/eller har registrert et mobilnummer hos OBOS vil få en tekstmelding med informasjon om hvordan de kan delta i det digitale møtet. Det vil også være mulig å avgi stemme på papir for de av andelseierne som ikke har anledning til å delta digitalt. Stemmesedler på papir kan leveres i postkassen utenfor vaktmester/styre-kontoret utenfor Smedgata 32 (inngang ved barnehagen).

Styret kommer tilbake med mer praktisk informasjon i forkant av møtet.

Det vil bli utført noen mindre gravearbeider nederst i takhagen ved den gule muren mellom E5 og E7 fra og med torsdag 3. oktober 2019. Hensikten med gravingen er å se nærmere på tilstanden for overvannshåndtering og drenering i hagen.

Det vil også bli igangsatt et mindre prosjekt som omfatter betongreparasjoner på muren/brystningen i et begrenset område langs brannveien. Målet er å forhindre at skadeomfanget øker ytterligere. Borettslaget har inngått avtale med Conrehab AS og det kan oppstå noe støy på dagtid mens arbeidene pågår. Prosjektet har begrenset omfang og vi håper på ferdigstilling i løpet av oktober. Oppdatert fremdriftsplan publiseres fortløpende på infoskjermene og på nettsidene våre.

Det er flere beboere som ønsker bytte ut det store balkongvinduet med ny og moderne skyvedør på sin balkong. Styret vedtok før sommeren at det ikke blir satt i gang nye runder før en eventuell større rehabilitering av fasadene i fremtiden. Det er heller ikke tillatt å gjennomføre bytte av vindu i egen regi.

Litt om ansvarsforhold
I følge vedtektene våre er det borettslaget som har vedlikeholdsplikt og ansvaret for å skifte ut vinduer. Styret har tidligere åpnet opp for at beboerne selv kan bestille og betale for utskifting av det store stuevinduet ved balkongen og erstatte dette med en spesiell type skyvedør. Dette har vært gjennomført i styrets regi flere ganger tidligere basert på etterspørsel, sist gang i 2014. Bakgrunnen for dette er at mange beboere ikke ønsker å vente til en felles, fremtidig rehabilitering av fasader og vinduer i regi av borettslaget.

Beboere som tidligere har byttet til skyvedør har gjort dette for egen regning og risiko under de forutsetningene styret har satt.  Når styret legger frem en fremtidig plan for rehabilitering av fasader og vinduer i borettslaget må generalforsamlingen ta stilling til en eventuell økonomisk kompensasjon for andelseierne som har gjort denne oppgraderingen selv i nyere tid.

Vanskelig å finne entreprenør som tar slike oppdrag

På bakgrunn av flere henvendelser fra beboere de siste årene har styret jobbet med å finne frem til en eller flere entreprenører som er villig til å ta på seg slike oppdrag for borettslaget. Dessverre har det denne gangen ikke lykkes styret med å få til en avtale. Borettslaget har vært i dialog med svært mange av de seriøse og største dør- og vindus-entreprenørene som tar denne type oppdrag inkludert de firmaene vi tidligere har benyttet i borettslaget.

Tilbakemeldingene vi har fått så langt er at det vil være uforsvarlig, spesielt på grunn av strengere HMS-krav de siste årene, å gjennomføre arbeidene ved bruk av lift på bakken eller kran på taket slik det har vært gjort ved tidligere prosjekter. Palmgren, som oppgraderte 20 slike balkongvinduer i 2014, melder at jobben var svært komplisert og at de vil stille strengere krav til sikkerhet neste gang. Omfanget og dimensjonene på det store stuevinduet og skyvedørene er av en størrelse som krever at arbeidene heretter vil måtte gjennomføres ved bruk av fastmontert stillas og at det benyttes stillasheis. De entreprenørene vi har vært i dialog med mener at denne løsningen vil være alt for dyr med mindre det gjennomføres samlet for alle vinduene i borettslaget.

Styret mener at det derfor vil være mer hensiktsmessig å se på muligheten for å gjøre en felles oppgradering av de store stuevinduene i forbindelse med en større rehabilitering av betong og fasader.

Tid og sted for beboermøte og ekstraordinær generalforsamling om vedlikeholdsplanen for Enerhaugen

På dørstokken din har du fått et sammendrag av tilstandsrapporten styret har bestilt om tilstanden til bygningene på Enerhaugen. 24. april blir det beboermøte med mer informasjon, og 7. mai møtes vi for å bestemme hvordan vi skal pusse opp på Enerhaugen. Les mer

Ny tid: Inspeksjon og fjerning av løs betong fra fasade og balkonger starter

Ny tid: Mandag 22. januar og tirsdag 23. januar vil firmaene Høyden og Hjellnes Consult utføre inspeksjon og fjerne løs betong fra samtlige fasader og balkonger i borettslaget. Med forbehold om akseptabelt vær.

Les mer

Betongprøver i garasjene starter

Tirsdag 31. oktober starter prøvetaking av betongen i garasjeanleggene. Det kan bli noe støy og noe mer folk i garasjene enn vanlig de nærmeste dagene. Les mer

Informasjon om rehabilitering og oppgradering i Ener’n

Se spesielt Ener’n utgave 1, 2017, som er et  spesialnummer om tilstandsrapporten.

Rehabilitering og oppgradering av Enerhaugen er omtalt i disse numrene av Ener’n:

Ener’n utgave 3, 2017

Ener’n utgave 2, 2017

Ener’n utgave 1, 2017

Ener’n utgave 4, 2016

Betongprøver på Enerhaugen

Det blir noe støy og noe mennesker på lift og inn og ut av leiligheter i forbindelse med betongprøvene vi skal gjøre på Enerhaugen. Noen leiligheter må de også inn i.  Les mer

Betongprøver starter nå og fyringen stenges for sommeren

I løpet av denne uken (uke 19) starter prøvetakingen av betongen. Styret har vedtatt stenging av fyringsanlegget for sommeren. Takskurene skal rives. Vårrengjøringen er i gang.

Les mer