Arbeidene med rehabilitering av garasjer og takhager har nå pågått siden november i fjor og det går stadig fremover, men ikke helt i henhold til den første planen vi gikk ut med tidlig i fjor høst. Fordi det er krevende med større rehabilitering av eldre bygg, så vil det dukke opp ukjente forhold og problemstillinger underveis. Slike utfordringer vil medføre endringer i prosjektets fremdrift og derfor vil styret løpende informere beboerne etter hvert som vi får ny informasjon.
Status per juni 2022 er at garasjene i E1 fortsatt ikke er helt ferdigstilt, men nå gjenstår kun den aller siste innspurten. Det som har komplisert fremdriften er først og fremst krevende arbeider med rehabilitering av betongkonstruksjonene og noen utfordringer på grunn av nødvendig utbedring av ventilasjonen som heldigvis er løst. I tillegg opplever vi produksjonsproblemer og ekstra lang leveringstid knyttet til bestilling av nye garasjeporter, dører og ladeanlegg til elbiler. Dette er knyttet til situasjonen i verdensmarkedet, blant annet som følge av pandemien og krigen i Ukraina. Vi håper å kunne åpne den nyoppussede E1-garasjen i slutten av august, men vi tar allikevel forbehold om endringer.
Arbeidene med garasjekjelleren i E7 er godt i gang, men også her har det oppstått komplikasjoner med rehabilitering av bærekonstruksjon og betong. Arbeidene går stadig fremover, men vi kan måtte påregne noen flere forsinkelser før vi er i mål ut på høsten.
Vi kommer ikke til å starte med rehabilitering av S34-garasjen før vi er helt i mål med E1-garasjen.
Hage og uteområder
Hagen mellom E5 og E7 er i ferd med å bli reetablert, men området vil være avsperret i påvente av at jordmassene får satt seg og at gresset får grodd seg til. Vi håper å kunne åpne hagen i løpet av sensommeren slik at beboerne igjen kan benytte grillområdet med sittebenker og lekeapparater. Gresset vil nok trenge hele denne sesongen til å få satt seg ordentlig.
Uteområdene og bakgården i S32/34 vil være delvis avsperret og fortsatt være en byggeplass ut over sommeren. Det skyldes blant annet lang og komplisert byggesaksbehandling hos Oslo Kommune i forbindelse med utbedring av støttemur mot Villa Enerhaugen og oppgradering av sluk og membran i takhagen. Nå som vi har fått igangsettelsestillatelse til å etablere ny støttemur, vil arbeidene i bakgården til S32/34 fortsette i ukene som kommer med økt styrke.
Informasjon om videre fremdrift
Planen kan endre seg underveis og vi vil informere om den videre fremdriften etter hvert som prosjektet skrider fremover. En spesiell utfordring gitt inflasjonen og utfordringene byggebransjen står overfor akkurat nå, er å holde kostnadene innenfor den vedtatte rammen og unngå store forsinkelser. Styret jobber derfor aktivt med å finne gode løsninger for å ivareta både økonomien og sørge for nødvendig fremdrift i prosjektet.
Vi beklager så mye de forsinkelsene som oppstår og ulempene dette medfører for våre beboere. I tillegg ønsker vi å rette en spesielt stor takk til beboerne i E1 som har levd med tidvis mye byggestøy i en lengre periode – hold ut, snart er vi i mål.
I forbindelse med rehabiliteringsprosjektet som nå pågår skal det legges nye traseer for fiberkablene til borettslaget for å hindre at kabler kommer i konflikt med infrastrukturen i garasjeanleggene våre. Dagens internettkabler går igjennom noen eldre støpejernsrør i garasjeanleggene som må fjernes.
Omleggingen vil dessverre medføre noe nedetid på internett for beboerne i Enerhauggata 1, 3, 5 og 7. Beboerne i Smedgata 32 og 34 blir ikke berørt. Fiberkablene må skjøtes om og det er en komplisert og tidkrevende prosess som vil kreve at internett tas ned omtrent en dag per blokk. Arbeidene med omlegging og planleggingen er allerede godt i gang og nå er datoene for selve omkoblingen klar.
Her ser du når du blir uten internett
Når fiberkablene blir koblet om i din blokk må du beregne at internett er borte i opptil 16 timer. Arbeidene starter opp klokken 06:00 og vil foregå ut over kvelden til alle ledningene er koblet om.
- Tirsdag 3. mai (kl 06:00 – 20:00): Enerhauggata 5
- Torsdag 5. mai (kl 06:00 – 20:00): Enerhauggata 3
- Tirsdag 10. mai (kl 06:00 – 20:00): Enerhauggata 7
- Torsdag 12. mai (kl 06:00 – 20:00): Enerhauggata 1
Noen vil få internettsignalene tilbake allerede etter en time, mens andre kan måtte vente til langt ut på ettermiddag/kveld. Dersom du ikke har fått internett tilbake i løpet av kvelden den aktuelle dagen så kan du ta kontakt med Obos Opennet påfølgende arbeidsdag for å få hjelp.
Vi gjentar at beboerne i Smedgata 32 og 34 blir ikke berørt av disse arbeidene.
Kan oppstå endringer eller feil mens arbeidene pågår
Vi må også ta forbehold om at det kan oppstå nedetid hos beboere i andre blokker enn det som er forutsatt under her fordi vi dessverre har mangelfull dokumentasjon på kablene i dagens anlegg. Vi håper ikke at det skjer, men vi kan heller ikke garantere eventuelle feil eller endringer. Uansett vil nedetiden per leilighet ikke vare lengre enn en dag. Vi beklager ulempen den planlagte omkoblingen medfører for våre beboere.
Garasjeprosjektet har pågått en stund og her kommer en oppdatering på fremdriften. Mange beboere lurer nok på hva som skjer, hvor lenge arbeidene pågår og hvordan det påvirker oss som bor i borettslaget. Vi vet at det er en utfordring at det pågår arbeider mange steder i borettslaget samtidig med ulempene dette medfører i form av støy, redusert fremkommelighet og færre parkeringsplasser. I tillegg er vi i den uheldige situasjonen at Oslo Kommune har redusert gateparkeringen i området som følge av at det bygges ny sykkelvei i Jens Bjelkesgate. De pågående arbeidene i Smedgata langs Villa Enerhaugen bidrar også til støy, redusert fremkommelighet og færre p-plasser.
Enerhauggata 1-garasjen ferdig etter påske
De mest støyende rivearbeidene og de større inngrepene i betongkonstruksjonen i Enerhaugata 1-garasjen er nå ferdigstilt i begge plan. Fremover vil det pågå en prosess med elektrokjemisk behandling slik at vi får stoppet videre forringelse av betong og armering. Behandlingen tar 4-6 uker og vil heldigvis ikke oppleves som støyende. Deretter vil det bli utført pussing, enklere overflatebehandling og lagt opp strøm og belysning. Den siste fasen av prosjektet i E1-garasjen vil være av litt mer støyende karakter og foregår i april. Det betyr borring i betongen i forbindelse med etablering av sportsboder, installasjon av dører og porter og til slutt et nytt ladeanlegg for elbiler. Vi forventer at E1-garasjen vil være ferdig og klar for «innflytting» i slutten av april. Garasjeansvarlig vil komme tilbake med praktisk informasjon om hvordan vi legger opp kabalen når det nærmer seg overtakelse.
Pågående arbeid på utearealene våre
En viktig del av prosjektet handler om å stoppe aktive vannlekkasjer i garasjeanleggene våre for å sørge for at vi unngår fremtidige problemer i betongkonstruksjonen. Garasjen mellom E5 og E7 ligger under takhagen mellom blokkene våre. Entreprenøren graver derfor dypt i hagen for å avdekke både tak og vegger med tanke på dreneringsarbeider og utbedring av membranen. Dette vil vesentlig redusere risikoen for ytterligere vanninntrenging i konstruksjonen i fremtiden, noe som forlenger levetiden på anlegget vårt.
Tilsvarende gravearbeider er satt i gang i Smedgata 32 og 34. I løpet av de kommende ukene vil entreprenøren frese bort asfalten og grave opp bakgården fordi store deler av garasjen i Smedgata ligger under asfalten og plenen. I Smedgata-garasjen har vi flere områder med fuktig betong og tydelige skader i konstruksjonen som må utbedres.
I løpet av juni måned er det planlagt å tilbakeføre bakgården og reetablere takhagene slik at vi igjen kan grille pølser, spise is og nyte sommerdagene på borettslagets utearealer.
E7-garasjen med oppstart 1. mars
E7-garasjen må tømmes for biler innen 28. februar. Rivearbeidene starter opp tirsdag 1. mars og beboerne i E7 og E5 må påregne støyende betongarbeider i store deler av mars og april måned. Det blir lagt inn en pause i arbeidene i påskehøytiden. Detaljene rundt arbeidene med E7-garasjen vil vi måtte komme tilbake til, men det er planlagt ferdigstillelse innen 1. august.
Mange av leietakerne i E7-garasjen må dessverre finne egne løsninger for midlertidig parkering så lenge arbeidene pågår og vi beklager ulempene dette medfører. Så snart E1-garasjen åpner etter påske vil det åpne opp for mer parkeringskapasitet. Leietakerne vil selvsagt ikke bli belastet for parkering i den mellomperioden de står uten et tilbud fra borettslaget.
S34-garasjen med planlagt oppstart i mai
Vi planlegger for oppstart i øvre garasjeplan i Smedgata i starten av mai og nedre plan stenges i august. De detaljerte planene for Smedgata-garasjen kommer vi tilbake til i god tid før oppstart.
Det vil også pågå støyende aktiviteter i fellesarealene i flere av blokkene våre som følge av at det etableres brannvarsling i tilknytning til garasjeanlegget.
Oppdateringer på en infoskjerm nær deg
Garasjerehabiliteringen skal etter planen bli ferdigstilt i løpet av mars 2023. Vi vet at dette prosjektet oppleves som belastende for mange beboere. Dessverre må vi leve med støyende arbeider og et redusert parkeringstilbud i en god stund fremover. Vi må også ta forbehold om at det kan oppstå endringer i fremdriften som kan skje i et så omfattende prosjekt.
Styret vil heretter oppdatere beboerne og varsle om støyende arbeider på informasjonsskjermene i inngangspartiet. Vi ønsker å varsle beboerne i god tid om de kommende arbeidene, men noen ganger oppstår det uforutsette situasjoner som gjør at styret må ta raske beslutninger for å komme videre. Vi jobber for at prosjektet skal komme i mål innen tiden og at vi lander trygt innenfor den økonomiske rammen.
Det nærmer seg oppstart av grunnarbeidene i bakgården til Smedgata 32/34. I forbindelse med garasjerehabiliteringen skal takhagen og store deler av bakgården graves opp fordi membran og drenering må utbedres. Hensikten er å forebygge og stoppe mindre lekkasjer, samt hindre fremtidige skader på det etter hvert oppgraderte garasjeanlegget.
I tillegg skal støttemuren i bakgården som grenser opp mot eiendommen til Villa Enerhaugen utbedres da den i svært dårlig forfatning.
Støyende arbeider i vinter
Arbeidene starter opp mandag 31. januar og de mest støyende aktivitetene vil pågå i en periode på omtrent 10 uker med beregnet avslutning rundt påsketider. Entreprenøren jobber på dagtid, mandag til og med torsdag, fra klokken 7 til klokken 19 og har normalt fri på fredager. Vi gjør oppmerksom på at det unntaksvis kan oppstå avvik fra denne planen.
Det vil pågå arbeider som oppfattes som støyende i forbindelse med graving og bortkjøring av masser, fresing av asfalt, pigging av betong og riving av eksisterende mur. I tillegg vil det bli utført reparasjoner i parsellhagen i Smedgata, noe som dessverre betyr at vi må ta bort alle pallekassene i en periode. Vi vil etablere nye pallekarmer og gjenåpne parsellhagen så snart arbeidene er ferdigstilt. Den såkalte «kirkeparsellen» vil ikke bli påvirket av disse arbeidene.
Byggegjerder og barrierer mens arbeidene pågår
Av sikkerhetsmessige årsaker vil deler av bakgården i Smedgata bli avstengt med byggegjerder mens arbeidene pågår. I enkelte perioder vil det ikke være mulig å ferdes i passasjen som i dag går mellom Smedgata og Sørligata. Det betyr at barnehagen må benytte inngangen fra sørsiden i Enerhauggata eller ta veien opp steintrappa i Sørligata.
Sykkelstativene i bakgården fjernes
I forbindelse med gravearbeidene må vi ta bort sykkelstativene i bakgården i Smedgata i en begrenset periode. Vi ber om at syklene flyttes umiddelbart. Siste frist for å flytte sykkel: Onsdag 26. januar.
Mekkestativet flyttes samtidig til «sykkelparkeringen» ved inngangspartiet til Enerhauggata 1 og 3.
Pappcontainerne og pakkebokser flyttes
For at entreprenøren skal få gjennomført oppdraget sitt er vi nødt til å gjøre noen tilpasninger og endringer. Pappcontainerne som i dag er plassert i bakgården vil flyttes midlertidig til fremsiden av Smedgata 34 på høyre side av heissjakt/inngangspartiet. Pakkeboksene fra Posten flyttes til området til høyre for bakre inngang S34, rett ved Sørli Plass.
Hagen og bakgården i Smedgata vil bli ferdigstilt og reetablert i løpet av sommeren. Vi tar forbehold om at det kan oppstå forsinkelser og endringer underveis i prosjektet.
I forbindelse med garasjerehabiliteringen er Enviro Entreprenør godt i gang med grunnarbeidene i hagen mellom Enerhauggata 5 og 7. Det vil derfor forekomme noe støy i forbindelse med graving og bortkjøring av masser i en periode frem til slutten av januar 2022. Arbeidene foregår på dagtid, mandag til og med torsdag, fra klokken 7 til klokken 19. Fordi entreprenør jobber lange dager mandag til torsdag vil det ikke være gravearbeider på fredager. Vi gjør oppmerksom på at det unntaksvis kan oppstå avvik fra denne planen.
Hagen vil bli reetablert i løpet av våren 2022 med gress, sittebenker og lekeapparater med mindre det oppstår forsinkelser i prosjektet.
Adkomstvei, parkering og anleggsbrakker
Det har blitt etablert egen adkomst- og kjørevei for anleggsmaskiner, samt parkeringsplasser for entreprenøren på plenen. I tillegg er det satt opp en brakkerigg i tilknytning til øvre del av hagen. Brakkene skal benyttes som kontor, spise- og pauserom, samt toalett for arbeiderne som jobber på prosjektet.
Slik ser riggplanen ut for området mellom E5 og E7.
I løpet av de neste 15-18 månedene mens prosjektet pågår vil plenen derfor i deler av perioden være avsperret som følge av anleggsarbeider. Anleggsriggen vil bestå av åtte brakker fordelt på to etasjer og vil bli benyttet av arbeiderne, funksjonærer og byggeleder på dagtid.
Flere av de kommunale parkeringsplassene mellom Enerhauggata 5 og 7 vil også bli avstengt i perioden mens prosjektet pågår, så følg med på skilting i området for å unngå bøter eller borttauing av bilen din.
Styret kommer tilbake med løpende informasjon om de kommende arbeidene og hvilke konsekvenser det medfører for beboerne etter hvert som prosjektet skrider fremover.
Vi ønsker å varsle om støyende arbeider i Enerhauggata 7 de neste ukene som følge av at elektriker skal legge opp nye kabler i fellesarealer og trappeløp. Et nytt brannvarslingsanlegg i parkeringskjellerne våre etableres i forbindelse med det pågående garasjeprosjektet. Det er arbeider i tilknytning til dette anlegget som nå går i gang. Elektrikerne vil starte med forberedelsene i Enerhauggata 7 allerede førstkommende helg. De støyende arbeidene vil først og fremst forekomme på dagtid fra og med mandag 22. november og i ukene frem mot jul.
Brannsikring er en viktig del av prosjektet
En sentral del av prosjektet er å etablere et moderne brannvarslingsanlegg som gjør at vi effektivt kan varsle beboerne våre dersom et eventuelt branntilløp skulle oppstå i garasjeanleggene i fremtiden.
Vi ber også om forståelse for at det generelt vil være en del støyende arbeider i forbindelse med dette prosjektet. Styret har som mål å varsle om spesielt støyende aktiviteter for å sikre forutsigbarhet for beboerne. Vi må allikevel ta forbehold om at støyende arbeider vil kunne forekomme på kort varsel så lenge dette prosjektet pågår.
Selv om vi må påregne en del støyende arbeider etter hvert som arbeidene med garasjeprosjektet skrider frem så vil vi varsle om spesielt støyende arbeider tilknyttet Enerhauggata 1 (E1) i neste uke. Tirsdag, onsdag og torsdag i uke 46 (16. – 18. november) skal asfaltdekket på øvre garasjeplan i E1 freses bort med maskiner. Det vil også forekomme pigging i betong knyttet til søylepunkter der maskinene ikke kommer til.
Arbeidene foregår på dagtid fra klokken 8 til 17 og vi gjør oppmerksom på at det kan oppleves som til dels svært støyende i perioder. Vi beklager ulempene dette medfører og vi vil også anbefale beboerne i E1 om ikke å ha hjemmekontor disse dagene.
Etter flere år med grundig planlegging og forberedelser er vi nå klare til å gå i gang med garasjerehabiliteringsprosjektet. Prosjektet vil foregå over en periode på 15 måneder (redusert fra opprinnelig 18 måneder) med oppstart i uke 45. Borettslaget har inngått avtale med Eide Entreprenør som totalt sett kom best ut i anbudskonkurransen med syv konkurrerende foretak vinteren 2020. Norconsult har vært rådgiver for borettslaget i forprosjektet og vil fortsatt bistå oss med prosjektledelse så lenge arbeidende pågår.
Øvre plan Enerhauggata 1 er først ut
Mandag 8. november starter Eide Entreprenør opp med rivearbeidene i øvre garasjeanlegg i Enerhauggata 1. Garasjeansvarlig vil kontakte de som leier parkering i Enerhauggata 1 øvre plan snarest med informasjon om de praktiske konsekvensene dette medfører.
Det planlegges for ca 3 måneder jobbing i øvre plan av E1 før entreprenør går videre til nedre plan av E1-garasjen i februar neste år.
Etablering av brakkerigg og graving i hagen
Samtidig med oppstart i øvre plan på E1-garasjen vil det bli etablert en brakkerigg for entreprenøren i hagen mellom Enerhauggata 5 og 7. Her vil det også pågå gravearbeider på nedre deler av takhagen vår, altså den delen av plenen som ligger over garasjeanlegget tilhørende Enerhauggata 7. Gravearbeidene vil pågå fra november 2021 – mars 2022 og det vil ikke være mulig å benytte utearealene på plenen i denne perioden. Årsaken til at plenen graves opp er fordi vi er nødt til å legge ny membran som sikrer at garasjene våre forblir tørre i fremtiden. Hagen vil bli opparbeidet på nytt med plen, sittegrupper og beplantning så snart det lar seg gjennomføre.
Videre fremdrift
Entreprenøren vil starte gravearbeider i hagen mellom Smedgata 32 og 34 i løpet av vinteren 2022. Garasjene i Enerhauggata 1 vil ferdigstilles i løpet av vinteren 2022. Enerhauggata 7 er neste i køen våren 2022. På sensommeren 2022 vil øvre garasje Smedgata 32/34 stenges og rehabiliteres og ut over høsten 2022 er det nedre plan Smedgata 32/34 som er sist ut.
Vi kommer tilbake med en mer detaljert fremdriftsplan og de praktiske konsekvensene dette medfører etter hvert som prosjektet kommer i gang.
Midlertidig parkering tilbys så langt det er mulig
Styret er opptatt av å ivareta dagens leietakere i garasjeanleggene mens arbeidene pågår. Så langt det er mulig vil leietakerne tilbys midlertidig parkeringsplass ved ledighet i de garasjene som til enhver tid ikke er under rehabilitering, eller på borettslagets utendørsparkering bak E7. Likevel kan flere av de som leier garasjeplass måtte påberegne å ha bilene stående gateparkert i rehabiliterings-/byggeperioden. Det vises her til ordningen med beboerparkering. Det vil ikke bli innkrevd leie i den perioden leietaker av parkeringsplass må parkere utenfor borettslagets parkeringstilbud.
Bakgrunnen for prosjektet
Siden oppstarten av forprosjektet høsten 2018, har styret jobbet tett sammen med Norconsult for å avklare nødvendige tiltak basert på tilstandsanalysen som ble gjennomført på oppdrag fra generalforsamlingen i 2016. Dette har resultert i følgende anbefalte tiltak i borettslagets tre garasjeanlegg:
• Betongrehabilitering
• Drenering rundt garasjeanleggene
• Membran på innvendige betongdekker og under takhager
• Oppgradering av elektrisk anlegg
• Oppgradering av brannsikkerhet, inkl. varslingsanlegg i fellesarealer (også boligetasjene) og fornyelse av sprinkleranlegg
• Ladestasjoner til elbiler
• Montering av nettingboder i forbindelse med parkeringsplasser
• Utskifting av garasjeporter og branndører
• Delvis oppgradering av ventilasjonen
Det oppstod noen komplikasjoner i forbindelse med arbeidene på bunnledningene i Enerhauggata 3 og vi må derfor stenge vann og avløp for tre stiger/rørstammer for å fullføre jobben. Toalett- og dusjbrakker vil være tilgjengelig for beboerne som er berørt i hagen mellom E5 og E7 på dagtid. Kode for å komme inn i brakkene er som tidligere: stjernetast 232323 stjernetast.
Stige 15, 18 og 19
Alle som har et internt leilighetsnummer (ringeklokkenummer) i Enerhauggata 3 som slutter på 15, 18 eller 19 vil bli berørt av en ny, men heldigvis kortere nedstenging av vann og avløp. De resterende stigene/stammene i E3 vil ikke bli berørt av denne nedstengingen.
Vann og avløp stenges for stige 15, 18 og 19 fra klokken 9 – 16 på tirsdag 5. oktober og onsdag 6. oktober . Det vil være mulig å benytte vann og kloakk/avløp etter arbeidsdagens slutt på tirsdagen (etter klokken 16) og frem til onsdag morgen når arbeidet fortsetter kl 09:00. Vi håper at TT-teknikk blir ferdig litt før tiden på onsdag, men det vil vi først vite i løpet av neste uke og vi varsler beboerne per SMS og på infoskjermen i inngangspartiet så snart det er avklart.
Vi beklager ulempene dette medfører og håper at alt går etter planen slik at de blir raskt ferdig med jobben.
Ønsker du SMS-varsel fra borettslaget når det foregår arbeid som påvirker deg? Det er gratis og du melder deg på her: https://www.ebrl.no/sms/
Du kan når som helst melde deg av SMS-tjenesten ved å sende EBRL STOPP til 26660.
Styret har vedtatt at bunnledningsnett til borettslaget skal rehabiliteres mot slutten av sommerferien (avløpsnettet i bunnen av alle blokkene). Vann og avløp stenges i en uke per blokk (mandag til fredag) med oppstart etter årets fellesferie. Det er viktig at du setter deg inn i når vann og avløp stenges i din blokk og hva det vil bety for deg.
Rehabilitering av bunnledningene
Bunnledningsnettet i borettslaget er fra byggeårene på 1960-tallet og har oppnådd sin forventede levetid iht. levetidsbetraktninger av bygningsdeler iht. SINTEF Byggforsk. Bunnledningsnettet er enkelt forklart de horisontale rørene i bunnen av alle blokkene våre (ofte i garasjekjellerne) som fører kloakkvannet fra leilighetene ut i det kommunale avløpsnettet. I forbindelse med rehabilitering av garasjeanleggene er det derfor nødvendig at bunnledningene rehabiliteres før vi oppgraderer selve garasjeanleggene og legger membran på dekkene.
Bunnledningene inspiseres først ved hjelp av kamerainspeksjon for kartlegging av tilstand, og rehabiliteres deretter ved å trekke en «strømpe» innvendig i eksisterende rør som herdes. Dette er en anerkjent metode som medfører at man slipper å grave opp alle bunnledninger. Enkelt forklart er det som om vi legger et nytt plastrør inni det gamle røret. Hvis det mot formodning skulle vise seg at det er brudd noen steder, eller at rør har sklidd ut av sin posisjon, er det nødvendig lokalt å pigge/grave opp, og utbedre røret akkurat i disse punktene. Dette forekommer imidlertid svært sjeldent.
Entreprenøren er ledende innenfor fagfeltet
Etter tilbudsrunde i 2019/2020 ble TT-Teknikk AS valgt som entreprenør til å gjennomføre rørfornying av bunn- og uttrekksledninger for spillvann (avløp) i borettslaget. Entreprenøren er en av de ledende innenfor fagfeltet, og har over 25 års erfaring.
Oppstart og utførelse av arbeidene
Arbeidene vil foregå i to perioder. Arbeidet med overvann fra takene vil utføres før sommerferien. Dette arbeidet vil ikke berøre noen beboere utenom at dere vil merke at det arbeides i garasjeanleggene, og hvor det kan bli aktuelt å flytte noen biler. Dette kommer vi i så fall tilbake til, og den enkelte bileier vil bli kontaktet.
Den største delen av arbeidet og som berører beboere vil starte etter sommerferien i uke 32, dvs. mandag 9. august, og gjennomføres iht. vedlagte plan:
• Uke 32 (09.08-13.08): Smedgata 32 (lavblokk med garasjeanlegg)
• Uke 33 (16.08-20.08): Smedgata 34 (høyblokk)
WC- og dusjfasiliteter plasseres i bakgården til Smedgata 32/34 i uke 32 og 33.
• Uke 34 (23.08-27.08): Enerhauggata 1 (lavblokk med garasjeanlegg)
• Uke 35 (30.08-03.09): Enerhauggata 3 (høyblokk)
• Uke 36 (06.09-10.09): Enerhauggata 5 (høyblokk)
• Uke 37 (13.09-17.09): Enerhauggata 7 (høyblokk)
WC- og dusjfasiliteter flyttes til hagen mellom Enerhauggata 5 og 7 for ukene 34-37.
Konsekvenser for beboerne
Arbeidene som starter i uke 32 og varer frem til uke 37 innebærer at vann og avløp må stenges helt i en uke per boligblokk. Det innebærer at wc, dusj eller vann på kjøkken ikke kan benyttes, og vil være stengt i fem ukedager (mandag – fredag) pr. blokk iht. oppsatt plan. Vann og avløp åpnes til helgen for normalt bruk, normalt fredag kl. 16.
Om avløpet benyttes i stengt periode, vil dette kunne føre til tilbakeslag av kloakk i leiligheter – som igjen vil føre til forsinkelser med de ulempene det medfører, samt store ekstrakostnader for borettslaget.
Det vil bli plassert ut en brakke med felles WC og dusjfasiliteter i bakgården i S32/34 og i hagen mellom E5 og E7. Dette midlertidige dusj- og WC-anlegget må benyttes når vann og avløp er stengt i nevnte perioder.
For de som ønsker dette kan det om ønskelig leies «camping-wc» fra entreprenør som man har stående på badet. Vann til f.eks. matlaging vil måtte påregnes tappet opp på forhånd. «Bruktvann» må lagres i for eksempel dunk/bøtte (må IKKE helles ut i avløp/do) e.l. Det vil senere komme mer informasjon om nøyaktig plassering av wc- og dusjbrakke, informasjon om leie av «camping-wc», samt smitteverntiltak ifm. bruk av denne.
De som har muligheter oppfordres til å vurdere om det er hensiktsmessig å reise på hytta, besøke familie/venner eller på andre måter være borte mens arbeidene pågår.
Informasjonsmøte
Det vil bli satt opp et informasjonsmøte (på teams eller zoom) før arbeidene begynner, og hvor representant for entreprenør vil være til stede. I tillegg vil det bli utarbeidet en beboermappe om prosessen som vil bli distribuere til alle beboere.
Vi kan ikke garantere at det ikke oppstår forsinkelser eller andre hindringer i prosjektet, men vi vil sammen med entreprenør gjøre alt vi kan for å unngå større endringer i den oppsatte planen. Det er viktig at beboerne følger aktivt med på oppdatert informasjon som publiseres på nettsiden eller infoskjermene i inngangspartiet i hver blokk.
Trykk her for å lese mer om rørfornying i TT-teknikk sin brosjyre.
Alternativer som er vurdert
Styret har også jobbet mye med muligheten for å slippe å stenge ned vann- og avløp. Dette ved at alt avløpsvann (kloakk) kunne pumpes forbi bunnledningene som skal rehabiliteres. Dette hadde medført at vi hadde sluppet utendørs wc- og dusjbrakke. Etter flere befaringer og vurderinger av entreprenør og underentreprenør ville en slik omlegging innebære kjerneboring i bærende betongkonstruksjoner/vegger, og at flere branndører ville måtte stå åpne. Dette foruten svært store kostnader (millionklassen). En slik løsning ville også medført at flere boder ville måtte tømmes for å få tilgjengelighet til avløpsrørene (soilrør), samt store etterarbeider med gjenstøping- og maling mv. av hull i konstruksjoner.
Etter kontakt med brann- og redningsetaten (OBRE) og plan- og bygningsetaten (PBE) ville dette også medført søknadsplikt og ansvarsbelegging av ansvarlige inkl. ansvarlig for brannkonsept, samt døgnvakt pga. åpne branndører i kjellere og garasjeanlegget. En viss risiko for komplikasjoner og å ikke lykkes med «ompumpingen» var også tilstede. Løsningen med utendørs wc- og dusjbrakke er derfor vurdert som den mest hensiktsmessige løsningen, alle forhold tatt i betraktning.
Styret beklager ulempene dette prosjektet medfører for beboerne.
Styret kaller inn til en ekstraordinær generalforsamling som vil omhandle rehabilitering av garasjeanleggene. Opprinnelig skulle saken blitt behandlet på et møte i mars, men som følge av Covid19-situasjonen ble dette utsatt på ubestemt tid. Vi har gjort noen mindre justeringer på saken siden sist og styret legger den nå frem på nytt i digital versjon av smittevernhensyn.
Du kan lese sakspapirene allerede nå – trykk her for å laste ned dokumentet.
Den ekstraordinære, digitale generalforsamlingen vil avholdes 21. til 29. september. Du kan allerede nå, i forkant av møtet, sende inn spørsmål til styret med frist for innsending av spørsmål satt til mandag 14. september. Les mer om dette lengre ned i denne artikkelen.
Hva med de andre sakene som også var planlagt behandlet på mars-møtet?
Saken om rehabilitering av bunnledningene anser styret som helt ordinært og nødvendig vedlikehold. Prosjektet kan gjennomføres ved bruk av borettslagets oppstarte midler og krever ikke låneopptak. På bakgrunn av dette krever ikke saken om rehabilitering av bunnledningene behandling i ekstraordinær generalforsamling. Det er også en forutsetning at bunnledningene rehabiliteres i forkant av garasjeprosjektet for å redusere kompleksitet og kostnader. Styret kommer tilbake med mer informasjon om bunnledningsprosjektet, men slik det ser ut nå kan det gjennomføres ved hjelp av pumpeteknologi som reduserer de negative konsekvensene for beboerne mens arbeidene pågår. På grunn av coronoasituasjonen har det vært viktig for styret å ta hensyn til smittevern og derfor unngå felles dusj- og toalettkabiner i bakgården. Det betyr at styret legger opp til at beboerne i størst mulig grad kan benytte vann og avløp som normalt i egen leilighet mens arbeidene pågår.
Salg av tjenesteleilighet og tilhørende motforslag om kortidsutleie av tjenestebolig vil tas opp på en senere generalforsamling. Styret vil derfor legge ut tjenesteleiligheten for utleie i en begrenset periode i påvente av at sakene blir avklart.
Spørsmål og kommentarer fra andelseierne ønskes i forkant
Garasjeprosjektet er komplekst og omhandler mye mer enn de estetiske og praktiske utbedringene av parkeringskjellerne våre. Prosjektet handler også om utbedring av skadene i bærende betongkonstruksjoner, oppgradering av brannsikkerheten (elektrisk anlegg, sprinkling, varsling, branndører etc.), drenering og utbedring av ventilasjon. Hjellnes Consult anbefalte i 2017 at skadene i betongkonstruksjonene ble utbedret innen tre år, og det er derfor ønskelig å komme i gang med arbeidet så snart som mulig.
Digitale møter fra OBOS er fortsatt en relativt ny tjeneste med sine tekniske begrensninger og det er ikke like lett å få til en dialog eller diskusjon sammenlignet med å ta opp saker i et fysisk møte. Derfor ønsker styret innspill, kommentarer og spørsmål fra andelseierne i forkant av møtet. Styret vil svare ut alle spørsmål og publisere dette skriftlig i forkant av generalforsamlingen. Vi ber derfor andelseierne om å lese nøye igjennom dokumentasjonen og skrive ned alle spørsmål og sende disse inn til styret. Spørsmål og kommentarer kan sendes inn per e-post: styret@ebrl.no eller i postkassen til styret (postkassen utenfor vaktmester/styre-kontoret i Smedgata 32). Husk å få med navn og leilighetsnummer. Styret vil publisere spørsmål og svar i forkant av møtet.
Frist for innsending av spørsmål er mandag 14. september.
Praktisk informasjon om den digitale generalforsamlingen
Den digitale generalforsamlingen vil bli avholdt på Vibbo.no som er OBOS sin beboerportal. Møtet åpner mandag 21. september og vil lukkes etter åtte dager den 28. september. Alle andelseiere som har samtykket til digital kommunikasjon og/eller har registrert et mobilnummer hos OBOS vil få en tekstmelding med informasjon om hvordan de kan delta i det digitale møtet. Det vil også være mulig å avgi stemme på papir for de av andelseierne som ikke har anledning til å delta digitalt. Stemmesedler på papir kan leveres i postkassen utenfor vaktmester/styre-kontoret utenfor Smedgata 32 (inngang ved barnehagen).
Styret kommer tilbake med mer praktisk informasjon i forkant av møtet.
Det vil bli utført noen mindre gravearbeider nederst i takhagen ved den gule muren mellom E5 og E7 fra og med torsdag 3. oktober 2019. Hensikten med gravingen er å se nærmere på tilstanden for overvannshåndtering og drenering i hagen.
Det vil også bli igangsatt et mindre prosjekt som omfatter betongreparasjoner på muren/brystningen i et begrenset område langs brannveien. Målet er å forhindre at skadeomfanget øker ytterligere. Borettslaget har inngått avtale med Conrehab AS og det kan oppstå noe støy på dagtid mens arbeidene pågår. Prosjektet har begrenset omfang og vi håper på ferdigstilling i løpet av oktober. Oppdatert fremdriftsplan publiseres fortløpende på infoskjermene og på nettsidene våre.
Tid og sted for beboermøte og ekstraordinær generalforsamling om vedlikeholdsplanen for Enerhaugen
På dørstokken din har du fått et sammendrag av tilstandsrapporten styret har bestilt om tilstanden til bygningene på Enerhaugen. 24. april blir det beboermøte med mer informasjon, og 7. mai møtes vi for å bestemme hvordan vi skal pusse opp på Enerhaugen. Les mer
Ny tid: Inspeksjon og fjerning av løs betong fra fasade og balkonger starter
Ny tid: Mandag 22. januar og tirsdag 23. januar vil firmaene Høyden og Hjellnes Consult utføre inspeksjon og fjerne løs betong fra samtlige fasader og balkonger i borettslaget. Med forbehold om akseptabelt vær.
Betongprøver i garasjene starter
Tirsdag 31. oktober starter prøvetaking av betongen i garasjeanleggene. Det kan bli noe støy og noe mer folk i garasjene enn vanlig de nærmeste dagene. Les mer
Informasjon om rehabilitering og oppgradering i Ener’n
Se spesielt Ener’n utgave 1, 2017, som er et spesialnummer om tilstandsrapporten.
Rehabilitering og oppgradering av Enerhaugen er omtalt i disse numrene av Ener’n:
Betongprøver på Enerhaugen
Det blir noe støy og noe mennesker på lift og inn og ut av leiligheter i forbindelse med betongprøvene vi skal gjøre på Enerhaugen. Noen leiligheter må de også inn i. Les mer
Betongprøver starter nå og fyringen stenges for sommeren
I løpet av denne uken (uke 19) starter prøvetakingen av betongen. Styret har vedtatt stenging av fyringsanlegget for sommeren. Takskurene skal rives. Vårrengjøringen er i gang.